Op het Zorgvisie Zorg & Vastgoed Congres op 3 oktober 2024 in Van der Valk Utrecht kwam een breed spectrum aan sprekers op het podium in het kader van het traject ter realisatie. Zorgorganisaties moeten allemaal ooit bouwen, of het nu ter verduurzaming is of vanwege de afschrijving van panden. “Zorg dat je altijd vragen kunt beantwoorden in de taal van financiers.”
Van architect tot gebruiker: iedere stakeholder investeert gemiddeld jaren in de realisatie van zorgvastgoed. Vaak is het minutieus maatwerk, soms gaat het om bedragen van honderden miljoenen. De presentatie van Ellen van der Wal van Vakwerk Architecten maakte weer eens duidelijk hoe zorgvuldig en op de vierkante meter wordt ontworpen aan zorggebouwen in Nederland. De locaties zijn krap en/of moeilijk te vinden; de eisen zijn hoog. Wat er uiteindelijk staat in Krimpen a/d IJssel, Meppel of Groningen is nooit de onderkant van de vastgoedmarkt – of het nu een monument is dat tot woongroep wordt verbouwd, de duurzame inpassing van een nieuw ziekenhuis of de opvulling van open ruimte op de dichtbebouwde plot van het UMCG.
De energietransitie is anno 2024 een belangrijke aanleiding voor zorgorganisaties om te gaan (ver-)bouwen. Als onderlegger moet uiteraard wel in kaart worden gebracht wat er te doen staat. Adviseur Duurzame Zorg Esther de Groot van Stichting Stimular presenteerde de werking van de CO2-reductietool van het Expertisecentrum Verduurzaming Zorg. De tool bestaat uit een Excelbestand met uitsplitsing van de CO2-prestaties per portefeuille-onderdeel en is geschikt voor informatieverstrekking aan banken en overheden, zoals de energie-auditverplichting (EED). Volgens de zaal is er nog werk aan de winkel, omdat de CO2-reductietool nog niet in alle gevallen wordt geaccepteerd.
Een uitgebreid relaas van de investeringsplannen van de Vivium Zorggroep werd geboden door directeur Financiën & ICT Erwin Melger. Zijn organisatie doet er veel aan om zo ver mogelijk in de toekomst te kijken, met de verduurzaming van de vastgoedportefeuille en om de juiste middelen te vinden ter realisatie van upgrades en nieuwbouwplannen. “We gaan naar kapitaalintensief investeren”, aldus Melger. Vivium Zorggroep betrekt niet alleen adviesbureaus en verzekeraars in het begintraject, maar ook zorggroepen in de omgeving om het strategisch beleid te herijken. “Optimaliseer wat je hebt en maak dan je portefeuillestrategie.”
Vivium Zorggroep heeft tijdlijnen per locatie opgesteld om de gewenste duurzaamheidsdoelen te halen, als uitgangspunt van het vastgoedplan. Daar kwam een investeringsbehoefte uit van 144 miljoen tot 2030. Vervolgens maakt de organisatie businesscases en technische analyses voor afzonderlijke objecten, als bewijslast richting investeerders. In het kader van een Europese subsidie moest ook het vrouwenquotum worden meegenomen. “Een lang traject, maar dit soort processen disciplineert je organisatie. Zorg ervoor dat je altijd vragen kunt beantwoorden in de taal van financiers, de toekenning van financiering kan een kwestie zijn van het geluk van het juiste moment.”
Investeringsgeld is er voldoende. Zoals van Bouwinvest, dat bouwt om te verhuren met geld dat voornamelijk afkomstig is van pensioenfonds bpfBouw. 11% van de 65 miljard euro pensioengelden wordt geïnvesteerd in vastgoed, vertelt Martin Otten. “Het grootste deel in woningen.” Dat doet Bouwinvest in ‘veilige en leefbare omgevingen, Paris-proof’ en onder meer met transformaties als die van een belastingkantoor in Apeldoorn, een gemeentelijk monument uit 1962 waarvan de monolithische plint en de tien lagen hoogbouw behouden blijven. In de toren komen zelfstandige appartementen, in plint en souterrain huren ’s Heeren Loo en Estea Zorg ruimtes voor gehandicaptenzorg en plaatsen voor dementie en herstel. Drie zorgfuncties in één gebouw, gekocht door Bouwinvest Healthcare Fund van ontwikkelaars Explorius Vastgoedontwikkeling en Nijhuis Bouw.
Een meer voor de hand liggend alternatief is samenwerking met de lokale woningcorporatie, zoals Sjaloom Zorg doet op Goeree-Overflakkee met OostWestWonen. Zij realiseerde 26 NoM-appartementen (Nul-op-de-Meter), waar mensen met een beperking zelfstandig kunnen leven. De zorgorganisatie specificeerde als huurder mee, al is de woningcorporatie eigenaar. Hoofd Financiën & bedrijfsvoering Peter Kleppe van Sjaloom heeft ervan geleerd dat je naast een ontwikkelrelatie ook een beheerrelatie krijgt – “en dat is best ingewikkeld.” Zo kwamen beide partijen er tijdens de exploitatie achter dat zonwerend glas niet voldoende was en een aanvullende oplossing moest worden gevonden. Niets bijzonders, zegt ontwikkelaar Michel van Golberdinge van OostWestWonen. “Wij doen dit voor iedere huurder.” De appartementen zijn geschikt om, bij uitblijven van verlenging van het huurcontract, voor een andere doelgroep te worden aangewend.
Aan het einde van de middag gingen we naar Zwolle met Sander Oosterhuis van Steenbok Huisvesters, die als programmamanager wonen en zorg voor de gemeente partijen bijeenbrengt. Een beetje deregulering gemeentelijke regie, kan gezegd worden. “Zwolle is voorloper in zorgwonen. Wij doen al 700 jaar aan hofjeswonen en het eerste Knarrenhof staat hier.” Oosterhuis doet aan netwerkvorming. Zo fietst hij met ambtenaren, zorgmedewerkers en lokale bouwers door de stad, met als doel de bestaande woningvoorraad beter te benutten.
Het gezelschap ging al op de foto met de ministers Hugo de Jonge en Conny Helder. Er is nog veel werk aan de winkel, want locaties zijn schaars. “De meeste grondposities in Zwolle zijn in handen van private partijen”, aldus Oosterhuis. Soms zijn gemeentebelangen strijdig, wanneer een bouwplan voor mantelzorg wordt afgekeurd vanwege een te kappen boom. Een positief initiatief zonder doorbraak? Het enthousiasme dat voortkomt uit het investeren in lokale netwerken zal zeker iets opleveren.”
Louwers Mediagroep
Schatbeurderlaan 6
6002 ED Weert
© 1987 - 2025 Louwersmediagroep.
Jubileum
