Amersfoort, Congres nieuwe generatie zorgvastgoed

‘Kansen voor nieuw en bestaand zorgvastgoed’: De toekomst is aan de stakeholdersallianties

In de exclusieve setting van de Amersfoortse trouwlocatie Mariënhof vonden specialisten uit het zorgvastgoed elkaar op 11 oktober voor een reeks uiteenlopende presentaties. Een leaseconstructie met een belegger? Nieuwbouw in eigen hand houden en standaardiseren? Of juist ‘uniciteit en verbinding’ creëren op basis van stakeholdersallianties? Het zijn nogal wat verschillende benaderingen. Keynote-spreker en rijksbouwmeester Floris Alkemade ziet kansen in het kader van transformatie en herbestemming.

Makkelijker gezegd dan gedaan, want zorgvastgoed is geen categorie op zich. De cure en de care zijn soms communicerende vaten, meestal niet. En binnen de vastgoedportefeuilles van zorgorganisaties zelf zijn grote verschillen te bespeuren. De Belgische belegger Cofinimmo, in Nederland eigenaar van onder andere ziekenhuislocaties en gezondheidscentra, investeert niet zomaar in zorgvastgoed. “Nederland is een interessante groeimarkt voor de internationale belegger vanwege de behoefte aan diversificatie. Maar men moet niet denken dat beleggers kritiekloos investeren”, zegt CEO Sébastien Berden. “Wij adviseren bijvoorbeeld ziekenhuizen hun hoofdlocaties in eigen bezit te houden, dat is immers strategisch vastgoed. Wel zijn er vaak mogelijkheden perifeer vastgoed, zoals kantoren, af te stoten of deellocaties aan ons te verkopen en terug te huren. Wij kunnen bijvoorbeeld opstallen voor een periode van veertig jaar in eigendom nemen, waarna het terugvalt aan de gebruiker. Ook zien wij trusts ontstaan naar Amerikaanse snit: groepen kleine beleggers die investeren in zorgvastgoed.” Op deze manieren krijgt een bouwende zorgorganisatie extra investeringsruimte, betoogt Berden. Wijziging van overheidsbeleid is wel een risico voor een belegger. “Het is daarom van belang, als een belegger in een nieuwbouw of renovatietraject stapt, flexibiliteit in te bouwen in het vastgoed.”

De allianties van Rijnstate
Ziekenhuis Rijnstate (vier locaties in Arnhem en omgeving) heeft bij Cofinimmo een buitenpoli ondergebracht; een gebouw met een ‘poortfunctie voor de zorg in Arnhem-Zuid’, vertelt Willem-Jan Hanegraaf. De programmadirecteur Bouw van de Gelderse ziekenhuisorganisatie was in Amersfoort om de eigen ontwikkelde projectbenadering toe te lichten – een tussenvorm van het traditionele bouwteam en geïntegreerde contractvorming. Uitgangspunten zijn: samenwerking op basis van gelijkwaardigheid, meer investeren aan de voorkant en gebruik maken van de kennis van de markt. “Hiermee kunnen wij per specifiek deelproject – bijvoorbeeld de huidige renovatie van onze hotfloors, het beste consortium selecteren. Vervolgens rolt er een team uit met één projectdirecteur. Het scheelt dus ook in de overhead.”

Onderdeel van dit projectconcept is een risicopot voor onvoorziene omstandigheden. “Tot nu toe blijkt het benodigde bedrag goed overeen te komen met de verwachtingen”, zegt Hanegraaf. De vorming van dergelijke wisselende allianties is een leerproces, waarin nog gefinetuned zal worden. “Toekomstige doelstelling is ook ontwerppartijen risicodragend te betrekken. Een groot positief punt is dat je met deze benaderingswijze commitment organiseert, maar ook rigiditeit voorkomt.”

Het voormalige klooster Mariënhof in Amersfoort was het stijlrijke decor van het congres.

Huisvestingsconcept ’s Heeren Loo
GGZ-instelling ’s Heeren Loo is met circa 1.000 gebouwen een echte ‘grootgrondbezitter’, in de woorden van moderator Elisabeth van der Hoogen. Nieuwbouw en renovatie van zorgwoningen geschiedt volgens een vast huisvestingsconcept dat veel generieke aspecten in zich huldigt, zelfs na toevoeging van individuele woonwensen. Een studio van 21 m² met een badkamer van 5,5 m² is het uitgangspunt; variatie wordt vooral gevonden in de vorm en uitstraling van het appartementengebouw. “De uitkomst van het onderzoek dat tot dit concept heeft geleid, heeft ons in eerste instantie verrast”, zegt directeur Vastgoed Roeland Brouns. “Omdat onze clièntele divers is. Maar de woonwensen blijken over het algemeen generiek: een eigen kamer met douche en toilet. Het mooie is dat dit concept te standaardiseren is in ontwerp en uitvoering en kan worden doorontwikkeld – wij werken daartoe met preferred partners. Verder committeren wij ons aan de duurzaamheidstransitie, met de Green Deal voor de zorg, BENG en het Klimaatakkoord als uitgangspunten. Voorop staat: voldoen aan wettelijke eisen, een snel bouwproces, lage investeringskosten en flexibiliteit in de bezetting. 

Dat lukt voorlopig goed met een standaardconcept. Dit is in principe ook goed toe te passen in de ouderenzorg”, reageert Brouns op een vraag uit de zaal.

Park Vossenberg
Stichting Maasduinen, een care-organisatie werkzaam in de gemeenten Waalwijk, Loon op Zand en Gilze en Rijen, doet het op tegenovergestelde wijze. Samen met de gemeente Loon op Zand, een woningcorporatie en Rabobank wordt een ‘uniek’ woongebied gerealiseerd op het terrein van een bestaande locatie in Kaatsheuvel: Park Vossenberg. “Stichting Maasduinen creëert leefgemeenschappen, een mengvorm tussen intramuraal en extramuraal. Dit past binnen de filosofie van Rabobank”, zegt sectormanager Gezondheidszorg Suzanne van Hoeve. “Wij investeren circa 400 miljoen in duurzaamheid. Onderdeel van onze duurzaamheidsvisie is gebruikskwaliteit; het project Park Vossenberg is daarvan een goed voorbeeld.” Park Vossenberg is ontworpen door BiermanHenket en krijgt honderd appartementen rondom het voormalige missiehuis Sint Antonius, met een bestaande kapel als gemeenschapscentrum en veel groen. Stichting Maasduinen is eigenaar en ontwikkelaar van het zes hectare grote terrein; de bestaande woon-zorglocatie wordt gesloopt. Omdat de overheid aanstuurt op langer thuis wonen, is samenwerking met de gemeente in dezen geen sinecure, zegt Vicky van Kuijk van Stichting Maasduinen. “Soms zou er wat meer vertrouwen mogen zijn in wat wij hier doen voor de gemeenschap: het creëren van een unieke en verbindende manier van samenleven – een ‘dorp in een dorp’.”

Roeland Brouns over het huisvestingsconcept van ’s Heeren Loo.

De visie van Alkemade
Een rijksbouwmeester die zich specifiek verdiept in zorgvastgoed? Floris Alkemade deed het al, in de vorm van het initiatief Who Cares, waarin verschillende allianties werden gevormd om tot nieuwe zorgconcepten te komen. Hofjeswonen was één van de prijswinnende concepten. De rijksbouwmeester ziet vergrijzing niet als probleem, maar als een ‘uiterst welkome’ ontwikkeling voor de transformatie van verouderde wijken, bijvoorbeeld door leegstaande kantoorpanden geschikt te maken voor bewoning. Alkemade gaf een presentatie waarin de geschiedenis van het zorgwonen wordt samengevat, en kwam ondersteund door statistische gegevens tot de slotsom dat transformatie en herbestemming belangrijke componenten zijn van het benodigde veranderproces, dat uitgaat van vergrijzing, ontgroening, individualisering en de-institutionalisering. Hierbij moet worden uitgegaan van kleinere huishoudens, met een hogere gemiddelde leeftijd dan voorheen, levend in een zelfstandige woning. Functiescheiding moet worden voorkomen; in krimpgebieden en achterstandswijken liggen de grootste uitdagingen en de meeste kansen. “We moeten daarbij denken in termen van maatschappelijke winst, met zorgbehoevenden als integraal onderdeel van de samenleving.” Het nieuwe zorgwonen is misschien wel de meest urgente niche in de woonmarkt. 

Tekst & beeld | Jan-Kees Verschuure
Uitgelichte afbeelding: Willem-Jan Hanegraaf van Rijnstate benadrukt de kracht van allianties.