Ander vastgoed voor een andere zorg?

Beleggersmarkt ‘uit de kinderschoenen’

De markt van het zorgvastgoed is in beweging. Beleggers roeren zich in meer categorieën en instellingen zoeken wegen om bezit te optimaliseren, toegespitst op toekomstige zorgbehoeften. Een groeiende zorgvraag dient zich aan, net als de roep om kostenbeteugeling. Wat leert de praktijk? Dat was het uitgangspunt van het congres Healthcare & Vastgoed van Vastgoedjournaal afgelopen 28 januari. “Nieuwe businessmodellen kunnen ook de burger dienen”, zegt Michel van Schaik, directeur Gezondheidszorg Rabobank.

Een integrale visie op zorgvastgoed blijkt meer en meer een utopie. De scheiding van wonen en zorg, alsmede de intrede van beleggers in delen van de cure en care hebben de oplossingsrichtingen diverser gemaakt. Dat is zowel een lust als een last, zegt Roel de Vos, programmadirecteur Nieuw Amphia. De locatie Molengracht van het Bredase ziekenhuis is uitgebreid met 80.000 m² nieuw vastgoed, terwijl de bestaande bouw wordt getransformeerd voor high turnover-zorg. Andere locaties worden afgestoten of afgebouwd tot dagbehandelingscentra. Een ontwikkeling in lijn met de efficiencyslag die vele instellingen met meerdere locaties maken, maar is het wel mogelijk te plannen voor de levensduur van een gebouw? “Gedeeltelijk”, zegt De Vos. “De oudbouw wordt gerenoveerd met het oog op 25, 30 jaar.” In die periode wordt gekeken of sloop dan wel transformatie nodig is. “Wij willen in ieder geval ruimte bieden aan andere exploitanten, zodat patiënten niet standaard in het topklinische deel van het ziekenhuis hoeven te verblijven. Die kunnen dan elders laagdrempelig verzorgd worden.”

Dagvoorzitter Daan Tettero interviewt Willem Jan Hanegraaf van Rijnstate en Hein Uitterhaegen
van Sint Antonius.

Procesaanpak

Proces en uitvoering van Nieuw Amphia worden breed geroemd, met als onderdelen generieke processen door een integrale aanpak, inclusief facilitaire aspecten. Zo konden drie OK’s minder worden gebouwd dan beoogd door deze te standaardiseren en is de nieuwbouw multidisciplinair georganiseerd rondom topklinische ziektebeelden. Maar ziekenhuisbouw blijft maatwerk. Ziekenhuis St Jansdal staat voor een grote renovatie van de locatie Harderwijk en studeert nog op plannen voor het overgenomen ziekenhuis in Lelystad. De overname blijkt ondanks de snelheid, veroorzaakt door het faillissement van eigenaar MC IJsselmeerziekenhuizen, goed voorbereid, aldus voorzitter RvB Relinde Weil. “Het rommelde al een tijdje in Lelystad; wij kenden de patiënten. Voorafgaand aan de overname hadden wij al ideeën ontwikkeld.” Manager Bouw Anita van der Haar werkt nu aan transformatieplannen. Klinische behandeling met of zonder verblijf in Lelystad, dat is de vraag. “Er zijn weinig benchmarks met betrekking tot dit soort situaties. Patiënten en medewerkers zijn ‘goud goed’, daaromheen moet je een schil ontwikkelen. Op dat vlak hebben wij besloten voorlopig pas op de plaats te maken.”

Modulair bouwen

De gespreksfocus lag duidelijk op ziekenhuizen tijdens het congres in de Amersfoortse Prodentfabriek. Nieuwe businessmodellen komen vaak uit de markt, zoals die van modulaire bouwers. De presentatie van Jan Snel en overnamepartner Medexs toonde dat een uitbreiding van een OK-complex, zoals die van het Utrechtse WKZ, in 3 maanden tijd kan worden gerealiseerd. “Modulaire bouw wordt vaak verward met tijdelijkheid, maar wij bouwen turnkey en altijd binnen het Bouwbesluit aan permanente zorggebouwen volgens de hoogste eisen”, zegt healthcare advisor Jorrit Janmaat van Jan Snel. De Nederlandse regelgeving biedt ruimte voor deze manier van ontwikkelen. “Er is zelfs een kwaliteitsvoordeel, want wij bouwen onder geconditioneerde omstandigheden. Bovendien blijkt het voortraject korter dan in de traditionele zorgbouw. Wij krijgen inmiddels vragen voor volledige ziekenhuiscomplexen tot 60.000 m².” “Het kan modulair circa 10% goedkoper dan traditioneel”, vult business partner Jos Lans van Medexs aan.

Het congres Healthcare & Vastgoed trok een vijftigtal deelnemers

Spagaat

De oplossing voor de ‘krappe jas’ en onzekere horizonten? Financiële experts hebben er wel oren naar, maar ziekenhuizen houden hun scope en werkgebied vast in handen. Dagvoorzitter Daan Tettero, associate director Healthcare van belegger CBRE, stelt dat de beleggersmarkt ‘uit de kinderschoenen groeit’ met een investering van meer dan een miljard per jaar, en zich steeds meer mengt in eerste- en tweedelijnszorg. “Niet in de hoogtechnologische delen, maar bijvoorbeeld in gezondheidscentra, parkeergarages en poliklinieken.” De spagaat is zichtbaar bij Rijnstate, dat zowel een polikliniek afstootte aan belegger Cofinimmo als nieuw gaat bouwen aan een polikliniek in Overbetuwe. Geen probleem volgens Tettero, “de transactie aan een belegger vloeit terug in de kas en komt ten goede van de zorg.” Beleggers zijn gewillig, “maar verwacht geen hoge rendementen uit investeringen in ziekenhuizen.” De inhoudelijke ontwikkelingen zijn ook niet eenduidig. “Poliklinische zorg gaat richting eerstelijns”, zegt Hein Uitterhaegen, manager Faciliteiten & Vastgoed Sint Antonius Ziekenhuis. Maar niemand weet of de huisartsen naar ziekenhuislocaties verhuizen, ofwel poliklinische ingrepen naar de traditionele praktijken en gezondheidscentra. “Innoveren blijkt vaak tot lastige gesprekken te leiden over schotten in de financiering.” “Samenwerking gaat boven concurrentie”, meent Willem Jan Hanegraaf, programmadirecteur Bouw Rijnstate.

Digitalisering

En zo lopen de uitdagingen in elkaar over. Een dooddoener is het niet, want de Nederlandse zorgmarkt vraagt compromissen en wellicht geduld. Sommige beleggers focussen op zekere markten, zoals die van de Science Parks (o.a. USP, TU Delft). a.s.r. maakte er zelfs een belangrijk fonds van. “Op de Science Parks liggen grote kansen voor synergie tussen onderwijs, onderzoek en bedrijvigheid”, zegt Luc Joosten, Fund Director a.s.r. Dutch Science Park Fund. De instellingen zijn vaak grondeigenaar, de huurders standvastig. “Er is uitzonderlijk weinig leegstand op de Science Parks.” Michel van Schaik van Rabobank vatte de dag optimistisch samen. “Ik zie diverse programma’s en een veelzijdig palet aan financiers. De zorgmarkt is minder gesloten dan voorheen. De grenzen met andere markten vervagen, vooral in wonen met zorg.” De zorg kent steeds meer ondernemers en zal in de toekomst digitaliseren op basis van platformtechnologie. “Vooral niet-complexe zorg, daar ontkomen wij niet aan. Het is mogelijk nieuwe businessmodellen te ontwikkelen die de burger ten goede komen. En waar het gaat om duurzaamheidsinvesteringen in het kader van de energietransitie: schuif die niet voor je uit, maar trek ze naar je toe.”