‘Daling NHC zet financierbaarheid bouwprojecten onder grote druk’

Met de groeiende zorgvraag neemt ook de behoefte aan investeringen in passend zorgvastgoed toe. Tegelijkertijd worden zorgorganisaties geconfronteerd met hoge bouwkosten, stijgende rentetarieven en dalende inkomsten door verlaging van de huisvestingsvergoeding. Vastgoedadviseur Colliers ziet recent een kritische blik van beleggers op zorginvesteringen. “We dienen als stakeholders in de zorgbouw tot een meer integrale aanpak te komen van de vastgoedbekostiging”, zegt Directeur Maatschappelijk Vastgoed Eric Annaert.

Voor instellingen in de langdurige zorg, geestelijke gezondheidszorg en forensische zorg maakt de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) sinds 2018 een belangrijk onderdeel uit van het integrale zorgtarief. De NHC is bedoeld als dekking voor het vastgoed van zorginstellingen, als onderdeel van het algehele tarief, en dient als vergoeding voor nieuwbouw en instandhouding. Deze vergoeding bestaat uit een geïndexeerde jaarlijkse bijdrage die voldoende is om over de gehele levenscyclus van een nieuwbouwvoorziening (30 jaar) de rente-, afschrijvings- en instandhoudingsuitgaven te dekken – uitgaven als grootschalige renovatie en functionele aanpassingen, maar ook incidenten als een lekkende kraan. De NHC wordt omgeslagen per cliënt per dag.

De hoogte van het tarief wordt bepaald door de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) aan de hand van een aantal variabelen. Belangrijke onderdelen zijn de rente, een jaarlijkse indexatie van 2,5% en de bouwkosten. Vervolgens worden alle kosten over de theoretische levensduur van een gebouw uitgesmeerd, wat uiteindelijk de NHC oplevert. Annaert: “Bij de invoering in 2011 is bepaald dat elke vijf jaar een herijking plaatsvindt, waarbij de rente en indexatie opnieuw worden beoordeeld. Bij de eerste herziening in 2018 werd de rekenrente verlaagd van 5% naar 4,65% en met ingang van 2019 werd een duurzaamheidstoeslag geïntroduceerd om aan de hogere duurzaamheidseisen te kunnen voldoen, maar die is met 0,18% van de bouwkosten een druppel op de gloeiende plaat.”

Bij de nieuwe herijking voor 2023 is door de NZa weer naar de verschillende variabelen gekeken. Doordat de rentestanden de afgelopen jaren lager waren dan waarop de NHC gebaseerd is, wordt dit percentage met ingang van 1 januari 2024 verlaagd van 4,65% naar 4,03%. “Dit heeft voor het algehele tarief tot gevolg dat het met ongeveer 8% daalt en zorginstellingen dus minder inkomsten krijgen.” Er zijn meer aandachtspunten dan een gebrekkige indexatie, vervolgt Annaert. “Door de coronapandemie zijn de bouwkosten flink gestegen; toen brak de oorlog in Oekraïne uit, is het aanbod van bouwmateriaal afgenomen en stegen ook de energieprijzen snel. Naar verwachting blijven de uitgaven in 2022 en 2023 hoog, met als gevolg duurder vastgoed, vertragingen en wellicht ook faillissementen in de bouw.”

Annaert waarschuwt dat de negatieve omstandigheden de kostendekking van investeringen structureel in gevaar brengen. “Nu de rente weer stijgt maar de NHC daalt, staat de financierbaarheid van bouwprojecten onder grote druk. De terugverdientijd wordt langer. Zorgorganisaties moeten dus opnieuw kijken naar hun vastgoedportefeuille en naar de haalbaarheid van investeringsplannen. Daaruit kan blijken dat de terugverdientijd onoverkomelijk is.”

Ook voor huurders speelt de NHC een belangrijke rol. “Het is de vraag of zij de huur nog wel kunnen betalen. De jaarlijkse indexatie is in het huidig financieel klimaat niet genoeg. In veel bestaande huurcontracten is de huurprijs namelijk gekoppeld aan de inflatie, die zeker dit jaar vele malen hoger ligt dan 2,5%. En verhuurders willen niet altijd in gesprek over een huurverlaging
of -beperking.”

Daarnaast heeft de verlaagde NHC-vergoeding gevolgen voor nieuwe huurcontracten, zegt Annaert. “De combinatie van dalende inkomsten en stijgende kosten maakt het moeilijker een huurtarief vast te stellen dat betaalbaar is voor zorgorganisaties. En dus moeilijker voor een eigenaar om een aantrekkelijk rendement te behalen – ook als de zorgorganisatie eigenaar is van het vastgoed.”

Colliers ziet de aanvragen voor taxatie-advies sterk groeien: sinds 1 juli 2021 geldt de verplichting om zorgvastgoed te taxeren op marktwaarde. “De verlaging van de NHC leidt tot mogelijk lagere markthuren en/of betaalbaarheid van de huur, wat weer een negatief effect heeft op de marktwaarde van het vastgoed.”

“Zorgorganisaties zullen meer voor hun huisvesting moeten betalen dan dat zij uit de NHC ontvangen en daarom minder geld overhouden voor hun primaire zorgtaken”, vervolgt Annaert. “Daarbij is bezuinigen op het vastgoed niet verstandig.” En zeker in de Randstad staat het vinden van nieuwbouwlocaties ook nog eens onder druk. “In een overspannen markt wordt sneller gekozen voor commercieel vastgoed, waardoor er geen plek is voor maatschappelijk vastgoed. Wij adviseren in deze gevallen inbreiding op bestaande locaties boven verplaatsing naar elders. Tevens constateren wij dat in het deze zomer gepubliceerde concept Integraal Zorgakkoord met geen woord wordt gerept over de verlaging van de NHC of de bekostiging van duurzame en toekomstbestendige huisvesting. Een gemiste kans. We dienen met elkaar als stakeholders in de zorgbouw tot een integrale aanpak te komen van de vastgoedbekostiging, om de kwaliteit en toegankelijkheid van de zorg te waarborgen.”    

Eric Annaert,
Directeur Maatschappelijk Vastgoed bij Colliers