koppel leegstandsvraagstuk aan verduurzaming van gebouwen

‘Van meer naar beter’

Vraag en aanbod in het vastgoed zijn in beweging. Soms is het moeilijk een locatie te vinden, elders dreigt leegstand. Cees-Jan Pen onderzocht voor Noord-Brabant hoe de kernen in de provincie in dit kader versterkt kunnen worden. Vraagstukken in het maatschappelijk vastgoed spelen nog te weinig voor de regionale overheden, constateert Pen c.s. “We moeten af van het groeidenken, en de binnensteden en dorpsharten versterken met een integrale aanpak van de leegstandsproblematiek: van meer naar beter.”

Rijksbouwmeester Floris Alkemade ziet een belangrijke rol weggelegd voor zorgvastgoed in de wijkontwikkeling. Volgens Pen, lector Regionale Concurrentiekracht bij hogeschool Fontys, ligt de oplossing meer aan de basis van de vastgoedbehoefte. Anders dan de economische voorspoed doet vermoeden, blijft het aantal leegstaande gebouwen de komende jaren toenemen, zegt zijn werkgroep BrabantAdvies in het adviesrapport Blind Spots (december 2018), en dat legt volgens Pen een structureel probleem bloot. “De winkelleegstand wordt nu bijvoorbeeld voornamelijk opgevuld door reguliere woningontwikkeling en de toename van het horeca-aanbod.”

Door ontwikkelingen als digitalisering, krimp en ontgroening, marktwerking in de zorg en de opkomst van de deeleconomie zijn over de gehele linie steeds minder gebouwen nodig, zo luidt het advies. Het gaat daarbij niet alleen om winkels, kantoren en bedrijventerreinen, ook om zorgtehuizen, sportvelden, scholen, vakantieparken, kloosters en kerken. “Om toekomstige leegstand te voorkomen en duurzaamheid te bevorderen, is focus nodig op de bestaande voorraad: herstructureren, transformeren en waar nodig de sloophamer. We moeten af van het groeidenken: van meer naar beter. De kwaliteit van het gebouw moet weer centraal komen te staan. Dat betekent ook: circulaire materialen gebruiken en gebouwen creëren die gemakkelijk af te breken zijn.”

‘Onzichtbare leegstand’

Een oplossing die door de werkgroep BrabantAdvies wordt geboden, is koppeling van het leegstandsvraagstuk aan de verduurzaming van de gebouwenvoorraad. “Daarbij is aandacht nodig voor de soms minder zichtbare, en daarmee onderbelichte vormen van leegstand – de ‘blind spots’, met name in het maatschappelijk vastgoed. Er is veel leegstand in bestaande zorggebouwen en scholen. En dat is zonde, want het geld dat hiermee gemoeid is gaat ten koste van goed onderwijs en handen aan het bed.”

Plannen genoeg voor binnenstedelijke versterking en multifunctionele gebouwen, maar ze komen nog te weinig tot uitvoering, constateert Pen. “Er bestaat hiervoor weinig aandacht bij provincie en gemeenten.” Geld is een probleem, als ook een gebrek aan prioriteit. “Regionale overheden hebben natuurlijk wel wat op het bordje gekregen de afgelopen jaren – vooral in het sociale domein, en dan komt dit er ook nog bij; woningcorporaties worden mede door de verhuurderheffing beknot in hun investeringsruimte. Er is echt behoefte aan financiële prikkels en andere wet- en regelgeving om verduurzaming van vastgoed van de grond te tillen. Een stimulans zou kunnen zijn dat dit soort transformaties een korting op de verhuurderheffing opleveren. Er zijn bottom-up allianties nodig tussen overheden en instellingen, corporaties en marktpartijen, geen klassieke top-down ontwikkeling gericht op groei.”

‘Verduurzaming is noodzaak’

Eigenaren van gebouwen moeten investeren en provincies c.q. gemeenten dienen hun regierol te pakken, aldus Pen. Volgens de sociaal geograaf, onderzoeker op ‘het grensvlak van economie en praktijk’, is er in principe genoeg intrinsieke motivatie bij deze partijen voor opvolging van het advies, ook bij provincie en gemeenten. “Het alternatief is verschraling van het voorzieningenaanbod, met als gevolg grote lokale verschillen in leefkwaliteit. Binnenstedelijke locaties zijn ingewikkelder dan uitleglocaties, maar het tij met betrekking tot het groeidenken is gekeerd. Kijk maar naar de stikstofdiscussie. Verduurzaming van het vastgoedbestand is noodzaak.”   

Quick scan zorgvastgoed in ‘Blind Spots’

Volgens de laatste berekeningen (Landelijke Monitor Leegstand, 2017) bedraagt het leegstandspercentage in het zorgvastgoed 11%. Gezien beleidsontwikkelingen is de verwachting dat de leegstand substantieel gaat toenemen (schatting 25%) . Er zijn verschillende oorzaken voor de verwachte toename, met name decentralisaties in de uitvoering en het langer thuiswonen. ‘Door de hoge afschrijvingskosten is het slopen van zorgvastgoed vaak te duur, terwijl het vinden van een nieuwe bestemming veel tijd vergt, laat staan of er nieuwe functies zijn’, is te lezen in het adviesrapport ‘Blind Spots’ van de werkgroep BrabantAdvies, waarin onder meer leden van de Provinciale Raad voor de Leefomgeving zetelen.

Volgens onderzoek behoren de verzorgingshuizen in Noord-Brabant tot ‘de meest recente exemplaren met de grootste kamers’. Dit maakt de voorraad met name geschikt voor herbestemming tot bijvoorbeeld wooneenheden, met of zonder zorg aan huis. Ook liggen er mogelijkheden voor koppeling van verzorgingstehuizen met studentenhuisvesting, wijkontmoetingscentra en/of commerciële functies.

‘Mogelijk kunnen kleine zorgorganisaties, via een saneringsfonds voor overtollig vastgoed, ondersteund worden bij het herstructureren en de afbouw van hun vastgoedportfolio. Het fonds geldt als een intermediair tussen zorginstellingen en beleggers, en mogelijk ook pensioenfondsen. Zorginstellingen dragen hun gebouwen en gronden tegen boekwaarde over aan het fonds. Vervolgens is het doel van het fonds de gronden en gebouwen op de lange termijn te gelde te maken’.