Katelijne D'Hauwers Vlaamse Woonraad Verenigde Eigenaars
03:00
11-07-2016

Interview: Katelijne D’Hauwers, directrice Verenigde Eigenaars, deel Vlaamse Woonraad

‘Assistentiewoningen verschillen van traditioneel verhuurvastgoed’

Het aandeel van assistentiewoningen of seniorenflats binnen het aanbod aan beleggingsvastgoed neemt in België sinds enkele jaren sterk toe. Net als voor traditioneel woonvastgoed kunnen de eigenaars ervan, mits lidmaatschap, met hun vragen terecht bij de belangenvereniging Verenigde Eigenaars (VE).

“We tellen ongeveer 12.000 leden”, vertelt directeur Katelijne D’Hauwers. “Vroeger waren we een unitaire organisatie, maar door de defederalisering van België verschilt de woonpolitiek sterk van gewest tot gewest. We volgen alle wetgevingen nog, want Vlamingen en Brusselaars bezitten dikwijls ook een vakantiehuis in de Ardennen of ander vastgoed in Wallonië. Maar in tegenstelling tot Vlaanderen Brussel doen we in Wallonië niet meer aan belangenverdediging.”

Belangenverdediging
In Vlaanderen en Wallonië verzorgt VE die belangenverdediging onder meer door actief lidmaatschap van de Vlaamse en de Brusselse Woonraad. Die adviseert de gewestministers bij hun woonbeleid. “We zitten er samen met onze tegenhangers, de huurdersbonden. Samen zorgen we er voor de praktische inbreng vanuit het veld. In de woonraad zetelen verder onder meer hoogleraren, wiens insteek meer theoretisch is. Als lid van de Vlaamse Woonraad heb ik het gevoel de regelgeving wat mee te kunnen sturen, ter bescherming van de privé-eigenaars van onroerend goed. We zijn trouwens ook van de partij in diverse andere denktanks en werkgroepen.”

De meeste van de VE-leden die rechtstreeks of via een beleggingsvennootschap zorgvastgoed bezitten, zijn ook eigenaar van ander vastgoed, is D’Hauwers’ ervaring. “Wie een assistentiewoning koopt, koopt er doorgaans slechts één. Dat de gemiddelde bouwkosten veel hoger liggen dan bij een traditioneel appartement kan daaraan meespelen. We merken ook dat slechts weinigen het als een pure rendementsbelegging zien. De meeste kopers zijn van plan er op termijn zelf hun intrek te nemen, wanneer ze voelen dat ze er de leeftijd voor hebben, zonder dan in tijdnood een keuze te moeten maken. Tot zolang genieten ze wel graag van de huuropbrengst. Wie er wel meteen zelf zijn intrek neemt, is geneigd bij aankoop voor wat meer luxe te kiezen.”

Zeggenschap
Heel wat vragen die VE-leden over hun zorgvastgoed stellen gaan dezelfde richting uit. “Eigenaars van huizen die ze verhuren of van appartementen in gebouwen waarvan ze zelf volledig eigenaar zijn, zijn het gewend om zelf alle beslissingen over hun vastgoed te nemen. In gebouwen met serviceflats neemt de beheersmaatschappij heel wat beslissingen. Hierover moeten ze het koopcontract en de bijlagen raadplegen, maar heel wat kopers lezen daaroverheen. Het komt voor dat een beheersmaatschappij laat stipuleren dat ze om de twee jaar de inkom- en trappenhal mag laten herschilderen op de gemeenschappelijke kosten van alle mede-eigenaars. De bedoeling van de beheersmaatschappij is uiteraard om ervoor te zorgen dat het gebouw steeds aantrekkelijk oogt voor eventuele nieuwe huurders. Toch geldt ook voor serviceflats de wet op mede-eigendom en vallen zulke beslissingen ook hier onder de bevoegdheid van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Die beslist met een meerderheid van drie vierde. Het is dus belangrijk dat eigenaars zich goed informeren.”

Nieuwe eigenaars van assistentiewoningen schrikken soms ook van de permanente vaste kosten, vertelt ze. “Omdat ze anders gewoon zijn. Beheersmaatschappijen laten het onderhoud van niet alleen de liften, maar ook van andere gemeenschappelijke delen en van de tuin over aan professionele bedrijven. Dat kost uiteraard meer dan wanneer bijvoorbeeld één van de bewoners zich hierover zou ontfermen, zoals bij kleine appartementsgebouwen wel gebeurt.”

Tante is oma niet
Een ander voorbeeld is de keuze van de huurder. “De meeste contracten zeggen dat de beheersmaatschappij daarover beslist en dat de eigenaren die bevoegdheid slechts kunnen overrulen voor verwanten tot de tweede graad – hun ouders of grootouders – maar bijvoorbeeld niet voor een tante. Dit kan mensen die zelf al ander huurvastgoed bezitten irriteren, maar is eigenlijk een logische clausule vanwege de beheerders om hun bejaarde huurders woonzekerheid te bieden en willekeur te vermijden. Dit betekent niet dat er nooit ruimte is om verdere familieleden een voorkeurrecht te geven. Maar je moet het dan wel tijdens de verkoopbesprekingen te berde brengen.” Een delicater probleem is wanneer een beheersmaatschappij talmt om te betalen of er niet in slaagt het gewaarborgde huurrendement uit te keren. “Dan is het meestal raadzaam om een advocaat in te schakelen om betaling af te dwingen. Dergelijke problemen zijn nog erg zeldzaam, maar we verwachten er wel meer naargelang de hoeveelheid assistentiewoningen op de verhuurmarkt toeneemt.” D’Hauwers wil investeerders ook niet nodeloos afschrikken. “Tot nog toe is er nog nooit een beheersmaatschappij failliet gegaan. En professionele projectontwikkelaars kiezen hun locaties goed uit, zodat ze lokaal overaanbod vermijden. Ik geloof dat voor assistentiewoningen in centrumsteden en op goed ontsloten locaties nooit een probleem zal bestaan om huurders te vinden. Op als minder gunstig bekend staande plaatsen ligt dit gevoeliger. Waarom zou je een assistentiewoning huren in Vilvoorde als je dit in het nabije Brussel, Leuven of Mechelen ook kunt?”  


Katelijne D’Hauwers
Katelijne D’Hauwers studeerde rechten aan de KU Leuven, gevolgd door een bijzondere licentie fiscaal recht aan de Franstalige UL Bruxelles, met vastgoedfiscaliteit als specialisatie. Daarna werkte ze drie jaar op een groot notariskantoor in Brussel. Daar raakte ze sterk vertrouwd met de praktische aspecten van vastgoed en aspecten zoals erfopvolging. Sinds 1994 werkt ze voor het Algemeen Eigenaars en Mede-eigenaars Syndicaat (AES), dat zich intussen heeft omgevormd tot Verenigde Eigenaars (VE). Ze fungeerde er eerst als juridisch en fiscaal adviseur. In 1999 volgde ze stichter Hubert Moriau op als directeur. Sindsdien leidt ze er een team van 25 mensen. D’Hauwers maakt sinds de oprichting in 2007 deel uit van de Vlaamse Woonraad.

Lees meer over: interview

Bouwen aan de Zorg partners

wzc ezeldijk Diest