02:17
18-03-2016

Sebastien Berden, Cofinimmo: ‘Diversificatie naar zorgvastgoed strategische beslissing’

Vorig jaar verwierf het Belgische Cofinimmo in Nederland drie bestaande zorginstellingen – samen goed voor 29, 5 miljoen euro – en liet het een nieuwbouw van 4, 5 miljoen euro opleveren. Het verwacht hiervoor initiële bruto huurrendementen van 7, 0 tot 8, 3%.

“Hiervoor en voor andere projecten in Nederland en Duitsland hebben we in het voorjaar een kapitaalverhoging uitgevoerd”, licht Sebastien Berden toe, hoofd van de afdeling zorgvastgoed. “Sinds mei 2015 hebben we in beide landen samen verbintenissen ondertekend voor in totaal 108, 4 miljoen euro.”

Klinieken
Van de Stichting Rijnstate, de belangrijkste ziekenhuisuitbater in de regio Arnhem, Cofinimmo voor 5 miljoen euro haar polikliniek (4.200 m²) in Arnhem-Zuid, om ze meteen aan Rijnstate zelf te verhuren. Dit via een erfpachtovereenkomst van twintig jaar.

Van Sevragram kocht Cofinimmo revalidatiekliniek Plataan in Heerlen, voor 3, 7 miljoen euro. “Het gebouw ondergaat dit jaar een zware renovatie van 11, 1 miljoen euro. Bij de oplevering van de werken, in het eerste kwartaal van 2017, zullen Sevagram en Cofinimmo een huurovereenkomst voor vijftien jaar ondertekenen, hernieuwbaar voor tien jaar”, legt Berden uit.

In november 2015 zijn de bouwwerken van een polikliniek van 2.237 m² op innovatiecampus Strijp-Z in Eindhoven opgeleverd. Cofinimmo had de grond al in 2014 aangekocht. “Samen met de bouwwerken vergde dit een investering van 4, 5 miljoen euro. De instelling wordt uitgebaat door Stichting Gezondheidscentra Eindhoven (SGE), waarmee Cofinimmo een huurovereenkomst voor 25 jaar heeft ondertekend.”

Parkeergebouw
In Breda laat Cofinimmo een parkeergebouw optrekken op de campus van Amphia, het belangrijkste ziekenhuis in de regio Breda. “Met vijf bovengrondse niveaus zal het negenhonderd parkeerplaatsen bieden. De uitbater, Stichting Amphia, heeft met Cofinimmo een erfpachtovereenkomst ondertekend. Aannemer Aan de Stegge Twello moet de bouwwerken (9, 7 miljoen euro) afronden in het derde kwartaal van 2016. Bij de oplevering zal Amphia een huurovereenkomst voor dertig jaar ondertekenen met Cofinimmo.”

Verkopen en daarna huren
“Het is voor zorginstellingen wel degelijk zinvol om hun vastgoed eerst aan ons te verkopen en dan van ons op lange termijn te huren”, vertelt Berden. “Heel wat instellingen hebben veel geld nodig om hun bestaande gebouwen te moderniseren en/of om te groeien. Ze kunnen voor het nodige geld bij banken aankloppen of met ons in zee gaan. Meestal vallen de eerste huurstromen die de instelling in een ‘sale & lease back’ betaalt lager uit dan de leenlasten. Na ongeveer vijftien jaar keert die situatie om, door de indexering van de huur. Een ander voordeel is dat de instelling geen eigen vermogen hoeft te reserveren en we vaak koopopties aanbieden op het einde van de huurperiode, die tot 33 jaar kan duren. De afweging tussen huren of lenen is een oefening die voor elke instelling anders kan zijn.”

Cofinimmo zelf houdt niet van halfslachtige oplossingen. “Bij het organiseren van een ‘sale & lease back’ stellen we als voorwaarde de site in volle eigendom te verkrijgen. Mede-eigendomsituaties zijn juridisch behoorlijk complex en werken inefficiënt.”

Nieuwe partners welkom
Aanvankelijk mikte Cofinimmo puur op de kantorenmarkt. “Twaalf jaar geleden voelden we dat er teveel nieuwe kantoren werden opgetrokken, terwijl de kantoorbehoeften veranderden. Daarom besloten we te diversifiëren. In België kwam toen net de consolidatie van de woonzorgsector op gang, waarbij de meeste kleine rusthuizen werden opgenomen in grotere groepen. Daarvoor hadden die groepen geld nodig, zodat we vrij snel konden groeien in die sector. In Frankrijk stapten we ook in revalidatieklinieken. Drie jaar geleden stapten we ook in de Nederlandse markt, met de Bergman ZBO-kliniek in Naarden. In België bestaan dergelijke gespecialiseerde ziekenhuizen niet. We zijn er constant op zoek naar nieuwe moeilijke partnerschappen, want we willen ook in Nederland een grote speler worden in zorgvastgoed.”

De ervaring in andere Europese landen komt daarbij goed van pas. “We zien in Nederland bepaalde trends op gang komen en kunnen dankzij onze ervaring vrij accuraat inschatten hoe deze trends en de regelgeving zullen evolueren”, zegt Berden, zonder strategische informatie prijs te geven.

Ligt het niet gevoelig dat een buitenlandse onderneming de eigendommen van gevestigde en zelfs traditionele Nederlandse stichtingen overneemt? “Onder onze aandeelhouders zijn diverse Nederlandse pensioenfondsen. Op congressen en presentaties merken we aan de vragen dat Nederland ook heel wat andere aandeelhouders telt. En ze maken duidelijk dat ze de diversificatie naar de zorg op prijs stellen.”

Tekst: Koen Mortelmans
Foto: David Plas

Lees meer over: Cofinimmo , Sebastien Berden

Bouwen aan de Zorg partners