Toekomstbestendig vastgoed vraagt innovatie bij zorgverleners en een betere samenwerking met investeerders

Het ambitieuze uitgangspunt van het zorgvastgoedcongres met de titel ‘Welk zorgvastgoed is er over vijf jaar nodig?’, was moeilijk te coveren. De genoemde termijn schiet gewoonweg tekort, daarover waren de sprekers het eens. Een gevoel van urgentie is echter meer dan welkom, was de conclusie in Van der Valk hotel Utrecht, afgelopen 11 april. Een ‘tsunami’ aan woonwensen en vastgoedeisen treft de sector de laatste jaren, en de zorgvraag is blijvend groter dan het aanbod. Niet over vijf jaar, maar nu al.

Sluit ons zorgvastgoed nog aan op de hedendaagse wensen en eisen? “Wij maken ons onvoldoende druk over de groei van het aantal tachtigplussers en alleenstaanden, er is onvoldoende diversiteit in het woonaanbod, het maatschappelijk aandeel van werkenden daalt en de groei van het zorgaanbod zal altijd kleiner zijn dan de vraag”, waarschuwt Rick Hoogenboom, tevens directeur-bestuurder van De Posten in Enschede, namens ActiZ. Er zijn tussenvormen nodig voor zorgwonen, geclusterd met voorzieningen, maar ‘schotten en potjes’ maken het ingewikkeld. “Bouwen voor Wlz-zorg is niet zo moeilijk; tegelijkertijd houden senioren veel ziekenhuisbedden bezet.” De verschillende congressprekers uit de instellingshoek hebben er allemaal mee te maken, investeerders als banken, beleggers en woningcorporaties zijn er op zijn minst in geïnteresseerd. Ze moeten elkaar alleen nog weten te vinden in transformaties en nieuwbouwtrajecten. Dat is de eenvoudige insteek; de uitdagingen zijn divers en complementair. Naast de noodzakelijke levensduurinvesteringen vraagt zorgvastgoed immers om aanpassingen aan de scheiding van wonen en zorg, wettelijke verduurzaming en afstemming op de groeiende en veranderende vraag. “De zorgkloof, het verschil tussen vraag en aanbod, kan zeker niet alleen met stenen worden opgelost. Het langer thuiswonen vraag om inclusieve wijken”, zegt Hogenboom. “Revalidatie dient bijvoorbeeld te worden geïntegreerd met het gewone leven. Hier zijn grote inspanningen voor nodig in de driehoek gemeente, corporatie en zorgverlener.”

Eigen beheer of uitbesteden?
Over alles heen ligt de wezensvraag: ben ik als zorgverlener wel op mijn plaats als vastgoedeigenaar, of kan ik de ‘stenen’ beter uitbesteden aan een gespecialiseerde partij? En, in het laatste geval, kan ik een match vinden in dienst van mijn belang? De uitgangspunten van aanpassingen in het vastgoedbezit zijn – afhankelijk van de staat en leeftijd – hetzelfde voor zorg­instellingen in de care- en gehandicaptenzorg, de belangrijkste congresdoelgroep. De oplossingen in het kader van exploitatie en mutatie kunnen evenwel sterk verschillen, afhankelijk van beleid en lokale factoren. Een grote partij als Zorgpartners Midden-Holland (Groene Hart) houdt haar 15 zorglocaties en 11 wooncomplexen liever in eigen bezit; Zorgspectrum (Nieuwegein en omstreken; 1.100 cliënten) concentreert zich op specialistische zorgverlening zonder bezit. “Het is goed dat er meer concurrentie en samenwerking komt in ons werkgebied”, zegt bestuurder Vivian Broex. “Concurrentie tussen zorgverleners dankzij nieuwe spelers, en echte samenwerking met vastgoedpartijen. Vooral in de snelheid van processen kan nog veel worden gewonnen.” Bronia Vermaas, Directeur Vastgoed Zorgpartners: “Het blijkt ingewikkeld goed te matchen met ontwikkelpartijen. Wij zoeken de balans en transformeren en verduurzamen in eigen beheer op basis van natuurlijke momenten.” Johan Loeffen is Ontwikkelaar bij BrabantWonen. Deze woningcorporatie in Oss en Den Bosch heeft het zorgvastgoed van BrabantZorg in bezit genomen, nagenoeg één-op-één. “Ik heb het woord zorgvastgoed in het Groene Boekje opgezocht, en het bleek niet te bestaan”, zegt Loeffen. “Volgens mij gaat het hier over goed wonen én goede zorg; wij staan voor het eerste als het gaat om de lagere inkomens in onze regio; BrabantZorg voor het tweede. Hierin vinden wij elkaar.”

Verduurzaming
Archipel Zorggroep in Eindhoven en omgeving (2.500 cliënten/12 locaties) bewaakt de basis, volgens Manager Vastgoed Bart Smits. “Cliënten vinden het vooral belangrijk dat er plek is, liefst in de eigen omgeving.” Etso Pier, Directeur Servicecentrum Zorggroep Alliade, heeft ook zo’n regiogebonden insteek, maar dan met eigen bezit. De maar liefst 400 locaties en in totaal 1.000 gebouwen in Friesland worden op maat van de lokale vraag aangepast binnen vaste concepten, waardoor zelfs studio’s voor verstandelijke gehandicapten in woongroepen op termijn constructief gekoppeld kunnen worden tot eengezinswoningen. Ook zoekt de gehandicapten- en ouderenzorgorganisatie actief naar samenwerking met gemeenten in het kader van locatie-ontwikkeling. “Daarmee blijft ons vastgoed flexibel en houden wij rekening met de lokale situatie. Het arme Noord-Friesland is een heel andere omgeving dan Beetsterzwaag, waar veel dokters en notarissen wonen.” Alliade besteedt de ontwikkelconcepten aan op basis van plattegronden en UAV-GC-contracten, waarbij de aannemer zijn eigen bouwconcept kan gebruiken en de uitstraling kan verschillen. Dit garandeert zowel diversiteit als een goede prijsvorming, aldus Pier, die als lid van de Werkgroep Zorg Paris Proof van de Dutch Green Building Council adviseert voor maximaal haalbare verduurzaming te kiezen. “Investeer op basis van de levensduur. Je kunt beter klaar zijn voor de doelstellingen van 2050 dan voor 2030. De NHC (normatieve huisvestingscomponent; red.) staat voor 30 jaar nieuwbouw.”

Bronia Vermaas, Bart Smits en dagvoorzitter Maarten Visser.

Grondprijzen
Voor wie deze meningenpolonaise een grabbelton van sprekersquotes mag lijken: uit de laatste sessie met investeerders kwam een volgende noodzaak naar voren: zoek de juiste match tussen zorg, vastgoed én financiering. “Voor Triodos Bank is duurzaamheid veel breder dan de energieprestatie. Wat doe je als organisatie aan voeding bijvoorbeeld?”, zegt Senior Relatiemanager Zorg en Welzijn Sander Kooiman. Zorg is een speerpunt voor de bank, aldus Kooiman. “Als maatschappelijk verantwoorde belegging. ‘Gespikkeld wonen’ (b.v. combinatie studenten- en senioren; red.) maakt enthousiast, net als particulier initiatief.” Dat beleggers slechts geld komen halen, is sowieso een kwestie van ‘gezond wantrouwen’, meent Victor Gulickx, Fondsmanager Apollo Zorgvastgoed Fonds. “Wij hebben allen een gelijklopend belang. Goede zorgverlening op basis van kwalitatieve partijen, is ook voor ons onontbeerlijk.” Investeringspartijen zijn dat zeker waar volume gecreëerd moet worden en investeringsruimte ontbreekt. “Apollo ontwikkelt zorggebouwen en gezondheidscentra op maat van de huurder. Een groot probleem is eerder de stijgende grondprijs in steden als Amsterdam, waardoor het steeds moeilijker wordt voor maatschappen van artsen, fysiotherapeuten en tandartsen te bouwen. Daar zouden gemeenten eens goed naar moeten kijken.”