Z:ProjectenA-2013319 - Den Bosch - CellotekenwerkrevitA-201

Door de flexibiliteit kan het woon/zorggebouw met enkele bouwtechnische ingrepen getransformeerd worden tot een woonfunctie voor bijvoorbeeld studenten of senioren.

02:31
20-05-2020

‘Wij geven vastgoed meerdere levens’

Vastgoed voor de zorg vraagt bouwtechnisch niet alleen om maatwerk voor de actuele zorgsituatie; ook vooruitkijken en anticiperen op de toekomst van een pand is van essentieel belang. Bij ​Cello​ ​in Vught worden panden gebouwd voor meerdere woonwerelden. Projectmanager Huisvesting Maarten Simonis verschaft ons inzicht in flexibel omkeerbaar bouwen.

“De investering in zorgvastgoed loont, maar vraagt wel een andere denkwijze”, zegt Simonis. “Voldoen aan de hedendaagse zorgbehoeften en het pand gemakkelijk een andere functie c.q. woonfunctie geven, gaan hand-in-hand. Daardoor heeft het zorgpand na een aantal jaren zonder twijfel overwaarde. Binnen de zorg kunnen we vaak maar 5 tot 10 jaar vooruitkijken voor wat betreft de gebruiksfunctie van een gebouw. ​Aangezien investeringen in zorgvastgoed zich pas na 30 of 40 jaar terugverdienen, is het van belang om een gebouw technisch meerdere levens te geven.”

peters-bouw-en-onderhoud-cello-45-kopieren

In het woon/zorggebouw van Cello aan de Salvador Allendelaan wonen sinds 1 september vorig jaar, na een grondige verbouwing, jongeren met een verstandelijke beperking.

 

Simonis heeft in samenspraak met initiatiefnemer ​en collega Sam ­Schoonus​ een concept ontwikkeld en toegepast op één van de zorglocaties in Den Bosch. In het woon/zorggebouw van Cello aan de Salvador Allende­laan wonen sinds 1 september vorig jaar, ​na een grondige verbouwing,​ ­jongeren met een verstandelijke beperking. Door de flexibiliteit kan het gebouw met enkele bouwtechnische ingrepen getransformeerd worden tot een woonfunctie voor bijvoorbeeld studenten of senioren. Ook in de realisatie van een lift is voorzien. “Vooruit kijken vraagt om een grondige oriëntatie. Je moet weten dat het bestemmingsplan een andere invulling van het zorgpand mogelijk maakt. In Den Bosch hebben we de bestemmingsplanfunctie ’maatschappelijk’ laten uitbreiden met ‘wonen’. Daardoor was het scheiden van zorg en wonen mogelijk. Ook de parkeernormen zijn aangepast, aangezien die voor de woonfunctie hoger liggen.”

Huidig en toekomstig ontwerp

Vanzelfsprekend moet het gebouw zich technisch en infrastructureel lenen voor de ombouw tot bijvoorbeeld een woonfunctie. Het ontwerpteam kreeg daarom de opdracht om twee ontwerpen te maken, conform de programma-eisen nu en in de toekomst. Centraal stond de actuele toepassing voor de Cello-doelgroep. Tevens was er de wens tot omkeerbaarheid naar 3-kamerappartementen en de toevoeging van een etage met vier extra appartementen of acht studio’s. Voor beide scenario’s werden door de architect, installatieadviseur en constructeur tekeningen en vooral ook berekeningen gemaakt. Die werden over elkaar heen gelegd om te komen tot een ontwerp voor twee toepassingen, de huidige en toekomstige.

peters-bouw-en-onderhoud-cello-9-kopieren

In Den Bosch is de bestemmingsplanfunctie ’maatschappelijk’ uitgebreid met ‘wonen’.

 

“Om twee studio’s samen te voegen tot één appartement kan in de niet-dragende metalstudwand eenvoudig een deursparing worden gemaakt. Eén van de twee badkamers wordt dan een berging. Door het plaatsen van een nieuwe metalstudwand worden twee slaapkamers gecreëerd”, schaft Simonis inzicht in een toekomstige transformatie. Bij de ombouw van twee zorgstudio’s is ook gedacht aan een nieuwe functie van één van de meterkasten. Door extra DEMU-ankers in de verdiepingsvloer kunnen de toekomstige appartementen bovendien worden voorzien van een balkon.

Visie

De plannen tonen visie. Maar de uitvoering heeft uiteraard ook een financiële kant. “We hebben de toekomstige verbouwkosten van het ombouwscenario doorgerekend en de verkoopopbrengsten laten uitrekenen. Hieruit bleek dat Cello ​na enkele jaren​ geen financieel risico loopt: de opbrengst is hoger dan de beperkte bouwtechnische investering.” Simonis verwacht dat de ‘overwaarde’ van het pand aan de Salvador Allendelaan de komende jaren alleen maar toeneemt.

demu_ankers-kopieren

Door extra DEMU-ankers in de verdiepingsvloer kunnen de toekomstige appartementen worden voorzien van een balkon.

 

Zorgvuldig GEDOCUMENTEERD

Het gebouw is op drie manieren flexibiliteit gegeven: verkoop is mogelijk als studentenhuisvesting voor 24 personen. Huurtoeslag is mogelijk door de opzet van het gebouw en de huisnummers. Door het samenvoegen van twee studio’s kan een appartement worden geformeerd. Op het achterste deel van het dak kunnen nog acht studio’s worden gerealiseerd. Alle mogelijkheden en bouwtechnische aanpassingen zijn, volgens Simonis, gedocumenteerd zodat in de toekomst, verantwoordelijken in één oogopslag kunnen zien wat het beoogde doel was met het pand. “Het volgende project met deze aanpak lonkt”, zegt Simonis, “aan de Eindhovenlaan in Den Bosch.”

Cello geeft met de aanpak in de Salvador Allendelaan blijk van een verstandige manier van omgaan met zorg. Door aan de voorkant (beperkt) te investeren, worden twee (woon)werelden gekoppeld en kan het vastgoed teruggegeven worden aan de markt, ​mocht dat noodzakelijk zijn. ​Cello​ beschikt over zorgvastgoed/-centra verspreid over Brabant, van Best tot Kerkdriel en van Haaren tot Rosmalen en telt zo’n ​2.300 ​medewerkers.    

Tekst | Willem de Volder Beeld | Cello

Abonneer u op onze nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen rondom bouw in de zorg.

Lees ons « Privacy statement » voor nadere informatie.

Lees meer over: Cello

Bouwen aan de Zorg partners

forbostep-89012-rt_dementia_retouch-kopierenwijdeven-1-kopieren