Platform over bouw en ontwikkeling in de zorg in Vlaanderen en Nederland
Zorgvastgoeddag 2022: Kwalitatief maatwerk of verantwoord opschalen?
De energietransitie is een van de grote uitdagingen van de komende decennia.

Zorgvastgoeddag 2022: Kwalitatief maatwerk of verantwoord opschalen?

Zorgbouwcongressen zijn doorgaans showcases van best practices in de branche. Tegelijkertijd vechten uitdagingen als de energietransitie, projectbekostiging en locatieschaarste om aandacht. Dergelijke vraagstukken kwamen uitvoerig aan bod op de IVVD Zorgvastgoeddag 2022 in Nieuwegein. “Maak eerst je zorgexploitatie op orde”, zegt Erik Laarhoven van financieel adviesbureau Capabel.

Terwijl de focus op 17 mei in NBC Nieuwegein vooral lag op zorgwonen, maakte de eerste spreker, programmadirecteur Bouw Willem-Jan Hanegraaf van ziekenhuis Rijnstate, de essentie meteen duidelijk. Rijnstate bouwt in Elst (Gld.) een energieneutraal, zelfvoorzienend nieuw ziekenhuis dat gaat draaien op eigen waterstof- en PV-installaties ondersteund door gerobotiseerde oplossingen. Is zo’n state-of-the-art nieuwbouwlocatie wel haalbaar?

Jan-Maarten Elias van Energy Bridge.

‘Niet alles democratisch’

De businesscase is solide met een Europese subsidie, mede verkregen omdat dit het eerste ziekenhuis in zijn soort is in Europa, verklaarde Hanegraaf. Een dergelijke ontwikkelpraktijk is niet voor ieder ziekenhuisbestuur weggelegd. Ondertussen worstelt de care in krimpgebieden met schaalgrootte, zoals Westerkim in Hoogeveen – een klein christelijk woon-zorgcentrum met pg- en somatische zorg, alsmede kortdurend verblijf. Nieuwbouw was mogelijk op eigen terrein met behoud van identiteit. “Wij verwelkomen iedereen vanuit onze grondgedachte en leggen geen beperkingen op aan de overtuiging van de bewoner”, zegt bestuurder Febo Emmelkamp. Nieuwbouw met een tiental plaatsen werd begeleid door ICSzorg, een adviesbureau gespecialiseerd in maatschappelijk vastgoed. Hans Voorberg: “Duurzaamheid was de rode draad in het ontwerpproces, met draagvlak en reductie van faalkosten. Je moet iedereen betrekken; duidelijk is dat niet alles democratisch kan worden besloten, zoals het aantal beschikbare vierkante meters voor de appartementen.”

ZNWV en Zenzo presenteren plannen voor sociaal-inclusief vastgoed.

Differentiatie woningmarkt

HEVO en FAME vormen sinds enkele maanden één organisatie, met een bulk aan expertise in zakelijk vastgoedadvies en maatwerk ontwikkeling. Teamleider en aandeelhouder Anneke Nijhoff is een ervaren rot in het laatste, en een voorvechter van een menselijke benadering. “De eerste vraag bij zorgbouwontwikkeling blijft: wil je er zelf wonen? Die vraag blijf ik stellen aan alle stakeholders.” En zo bouwt HEVO-FAME mee aan centrumprojecten met een landelijke architectuur in Wijchen en zorgcentra op inbreidingslocaties als Kanaalzone Apeldoorn. In Wijchen werd nieuwbouw mogelijk doordat scholen leeg kwamen te staan. Locatieschaarste is evenwel een grote uitdaging, bleek uit het panelgesprek waarbij ook belegger Aedifica aanschoof. Er ligt een enorme opgave, die door ruimteclaims wordt afgeremd. “Opschalen is noodzaak”, zegt Eric Scheijgrond van Aedifica met alle respect voor de inspanningen van zijn medesprekers. Nijhoff denkt dat het samen kan gaan. “Wij vinden elkaar als stakeholders in het gedeelde belang van differentiatie van de woningmarkt.”

Zakelijke bedrijfsvoering

De break-outsessies na de lunch hadden een meer praktisch karakter, zoals de bijdrage van Erik Laarhoven van financieel adviesbureau Capabel. Laarhoven liet met heldere tabellen zien dat er snel winst te boeken is in exploitatievraagstukken. “Wij hebben de resultaten van 154 verpleeginstellingen met intramuraal vastgoed naast elkaar gelegd – een branchedeel met een jaaromzet van € 15,7 miljard. En er ligt sectoraal een verduurzamingsopgave van 8 miljard – € 432 miljoen meerkosten per jaar.” Laarhoven ziet algemene delers in de cijfers. “In de regel is de zorgexploitatie zelden rendabel. Geld wordt vooral verdiend met kapitaalopbrengsten; die compenseren vaak een ontoereikende zorgexploitatie.” Dan kun je wel aan de knoppen draaien in Den Haag om de energietransitie te stimuleren, de eerste opdracht is aan de organisaties zelf: breng je zorgexploitatie op orde met efficiencyslagen, op dat gebied is veel te winnen. “Maak onderscheid in je bedrijfsvoering tussen zorgexploitatie en vastgoedbekostiging en hanteer zuivere definities met betrekking tot kapitaallasten.”

Energietransitie bestaande bouw

Los van de verzakelijking van de bedrijfsvoering blijft de verduurzamingsopgave een uitdagende investeringspost. Woonzorg Nederland verduurzaamt 1.000 à 1.500 woningen per jaar, onder meer in samenwerking met Energy Bridge, een specialist in duurzame blokverwarming. “Bij opwaardering van bestaande panden is een reductie mogelijk van 80% aardgasverbruik en 40% CO2-uitstoot, met behoud van grote delen van de installaties”, zegt Jan-Maarten Elias van Energy Bridge. “Wij werken met hybride oplossingen – blokverwarming in combinatie met hoge temperatuur warmtepompen en PVT-panelen. De grootste aanpassingen vinden plaats in het ketelhuis; het leidingenwerk in de woningen kan worden behouden.” In de samenwerking met Woonzorg Nederland wordt de gebouwschil meegenomen vanuit het Meerjaren Onderhoudsplan, waardoor investeringen goed te dragen zijn. Het businessplan wordt ondersteund door huuraanpassing. Substantiële huurverhogingen worden toegepast na mutatie, een wettelijke mogelijkheid om achtergebleven huren bij te trekken. Daan Erkelens van gedelegeerd ontwikkelaar Tsavo: “De huurverhoging voor bestaande bewoners is nooit hoger dan de besparing op de energierekening.”

Sociaal-inclusieve zorg

Toekomstbestendige zorg in het kader van een sociaal-inclusieve samenleving vraagt meer, zoals duurzame samenwerking tussen stakeholders. Directeur Gertjan Veening van Zorggroep Noordwest-Veluwe en Michiel Wijnen van Zenzo Maatschappelijk Vastgoed vonden elkaar op dit gebied in het project Hart van Vathorst. De afbouw van een vinex-locatie in crisistijd was het startpunt. Hart van Vathorst – een maatschappelijk experiment na het uitblijven van een supermarkt, werd integraal aangepakt: een combinatie van ouderen- en ggz-zorg met een kinderdagverblijf, commercieel vastgoed en een kerk. Wijnen: “De basis is sociaal-inclusieve centrumontwikkeling met gedeelde voorzieningen, op basis van uitnodigend vastgoed. Wachtruimte voor de voorzieningen is gecombineerd, waardoor op basis van ontwerpkeuzes ontmoeting plaatsvindt.” Hoopgevend is dat gebruikers van kapsalon, restaurant en kinderdagverblijf blijven meedoen. “Het is noodzakelijk continu te investeren in de relaties. Niet alleen tijdens het ontwikkelproces, ook tijdens de exploitatie”, zeggen de sprekers. ZNWV en Zenzo zetten deze vernieuwende samenwerkingsvorm voort in Oranjepark ­Ermelo, een bosrijke woonwijk met onder meer een ‘buurtkamer’.

CO2-reductie

Een van de slotsprekers, directeur Vastgoed Roeland Brouns van GGZ-gigant ’s Heeren Loo, vatte de uitdagingen van de energietransitie nog eens samen. Met recht, want zijn organisatie telt 1.200 woningen en 667.000 m² BVO. Allereerst maakte ’s Heeren Loo een inhaalslag op het gebied van monitoring: er kwam in 2018 een nulmeting van de CO2-uitstoot. Alle vastgoed wordt op gebouwniveau van slimme meters voorzien en alle ‘energieslurpers’ gaan weg, zoals een zwembad met 200.000 energielasten per jaar. Daarnaast zal alle nieuwbouw volgens BENG-normen worden ontwikkeld. De geplande CO2-reductie van 50% in 2030 is haalbaar, zegt Brouns. “Dit jaar zal 20% feitelijke reductie zijn gerealiseerd.”   

"*" geeft vereiste velden aan

Stuur ons een bericht

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.

Wij gebruiken cookies. Daarmee analyseren we het gebruik van de website en verbeteren we het gebruiksgemak.

Details