Die Umsetzung erfordert von allen Akteuren Zeit

Care Vision Pflege- & Immobilienkongress 2024

Auf dem Zorgvisie Zorg & Vastgoed Congres am 3. Oktober 2024 bei Van der Valk Utrecht trat ein breites Spektrum von Rednern auf, die sich auf dem Weg zur Verwirklichung befinden. Gesundheitseinrichtungen müssen alle irgendwann bauen, sei es aus Gründen der Nachhaltigkeit oder wegen der Abschreibung von Gebäuden. "Stellen Sie sicher, dass Sie Fragen immer in der Sprache der Finanziers beantworten können", sagte er.

Vom Architekten bis zum Nutzer investiert jeder Beteiligte im Durchschnitt Jahre in die Realisierung von Gesundheitsimmobilien. Sie werden oft akribisch maßgeschneidert, manchmal geht es um dreistellige Millionenbeträge. Der Vortrag von Ellen van der Wal von Vakwerk Architecten machte einmal mehr deutlich, wie sorgfältig und auf den Quadratmeter genau Pflegeimmobilien in den Niederlanden geplant werden. Standorte sind knapp und/oder schwer zu finden, die Anforderungen sind hoch. Was am Ende in Krimpen a/d IJssel, Meppel oder Groningen steht, ist nie der Bodensatz des Immobilienmarktes - ob es sich nun um ein in eine Wohngruppe umgewandeltes Denkmal, die nachhaltige Einbindung eines neuen Krankenhauses oder die Auffüllung von Freiflächen auf dem dicht bebauten Grundstück des UMCG handelt.

Werkzeug zur CO2-Reduzierung

Im Jahr 2024 ist die Energiewende ein wichtiger Grund für Gesundheitsorganisationen, (neu) zu bauen. Als Grundlage ist es natürlich notwendig, zu planen, was getan werden muss. Die Beraterin für nachhaltige Pflege, Esther de Groot von der Stimular Foundation, stellte das CO2-Reduktionstool des Kompetenzzentrums für nachhaltige Pflege vor. Das Tool besteht aus einer Excel-Datei mit einer Aufschlüsselung der CO2-Leistung pro Portfolioelement und eignet sich für die Bereitstellung von Informationen für Banken und Regierungen, wie z. B. die Energieaudit-Verpflichtung (EED). Laut Hall gibt es noch einiges zu tun, da das CO2-Reduktionstool noch nicht in allen Fällen akzeptiert wird.

Vivium Pflege Gruppe

Erwin Melger, Direktor für Finanzen und IKT, gab einen umfassenden Überblick über die Investitionspläne der Vivium Care Group. Seine Organisation unternimmt viel, um so weit wie möglich in die Zukunft zu blicken, um die Nachhaltigkeit des Immobilienportfolios zu gewährleisten und um die richtigen Ressourcen für die Realisierung von Modernisierungen und Neubauplänen zu finden. "Wir bewegen uns in Richtung kapitalintensiver Investitionen", so Melger. Die Vivium Care Group bezieht nicht nur Beratungsunternehmen und Versicherer in den anfänglichen Prozess ein, sondern auch Gesundheitsgruppen in der Region, um die strategische Politik neu zu bewerten. "Optimieren Sie, was Sie haben, und machen Sie dann Ihre Portfoliostrategie."

Finanzielle Disziplin

Die Vivium Care Group erstellte für jeden Standort einen Zeitplan, um die gewünschten Nachhaltigkeitsziele zu erreichen, als Ausgangspunkt für den Immobilienplan. Daraus ergab sich ein Investitionsbedarf von 144 Millionen bis 2030. Anschließend erstellte die Organisation Business Cases und technische Analysen für die einzelnen Objekte, um diese gegenüber Investoren zu belegen. Im Rahmen eines europäischen Zuschusses musste auch die Frauenquote berücksichtigt werden. "Ein langer Prozess, aber diese Art von Prozess diszipliniert Ihre Organisation. Stellen Sie sicher, dass Sie Fragen immer in der Sprache der Geldgeber beantworten können, denn die Gewährung von Fördermitteln kann eine Frage des Glücks im richtigen Moment sein."

Rentenanleger

Investitionsgelder gibt es in Hülle und Fülle. Zum Beispiel von Bouwinvest, das mit Geldern aus dem Pensionsfonds bpfBouw baut und vermietet. 11% der 65 Milliarden Euro an Pensionsgeldern sind in Immobilien investiert, sagt Martin Otten. "Das meiste davon in Wohnimmobilien." Bouwinvest tut dies in "sicheren und lebenswerten Umgebungen, die Pariser Verhältnissen entsprechen". Dazu gehören auch Umgestaltungen wie die eines Finanzamts in Apeldoorn, eines städtischen Denkmals aus dem Jahr 1962, dessen monolithischer Sockel und zehnstöckiges Hochhaus erhalten bleiben sollen. Der Turm wird unabhängige Wohnungen enthalten; im Sockel und im Untergeschoss werden 's Heeren Loo und Estea Zorg Räume für die Behindertenpflege und Plätze für Demenz und Erholung vermieten. Drei Pflegefunktionen in einem Gebäude, das der Bouwinvest Healthcare Fund von den Bauträgern Explorius Vastgoedontwikkeling und Nijhuis Bouw erworben hat.

Beziehung zum Management

Eine naheliegendere Alternative ist die Zusammenarbeit mit der örtlichen Wohnungsbaugesellschaft, wie sie Sjaloom Zorg in Goeree-Overflakkee mit OostWestWonen betreibt. Sie realisierte 26 NoM-Wohnungen (Zero-in-the-Meter), in denen Menschen mit Behinderungen unabhängig leben können. Die Pflegeorganisation wurde als Mieter angegeben, obwohl die Wohnungsbaugesellschaft der Eigentümer ist. Peter Kleppe, Head of Finance & Operations bei Sjaloom, hat daraus gelernt, dass es neben der Entwicklungsbeziehung auch eine Managementbeziehung gibt - "und die ist ziemlich kompliziert." So stellten beide Parteien während des Betriebs fest, dass das Sonnenschutzglas nicht ausreichte und eine zusätzliche Lösung gefunden werden musste. Nichts Ungewöhnliches, sagt Bauunternehmer Michel van Golberdinge von OostWestWonen. "Wir machen das für jeden Mieter." Die Wohnungen sind geeignet, für eine andere Zielgruppe genutzt zu werden, wenn der Mietvertrag nicht verlängert wird.

Mit dem Fahrrad durch Zwolle

Am Ende des Nachmittags fuhren wir mit Sander Oosterhuis von Steenbok Huisvesters nach Zwolle, der als Programmmanager für Wohnen und Pflege der Gemeinde die Parteien zusammenbringt. Ein bisschen Deregulierung in kommunaler Regie, könnte man sagen. "Zwolle ist ein Vorreiter im Bereich des betreuten Wohnens. Seit 700 Jahren gibt es bei uns das Wohnen im Hof, und der erste Knarrenhof ist hier." Oosterhuis betreibt Netzwerkarbeit. So fährt er beispielsweise mit Beamten, Pflegekräften und örtlichen Bauunternehmern durch die Stadt, um den vorhandenen Wohnungsbestand besser zu nutzen.

Lokale Netzwerke

Die Gruppe hat bereits ein Foto mit den Ministern Hugo de Jonge und Conny Helder gemacht. Es gibt noch viel zu tun, denn die Standorte sind rar. "Die meisten Grundstücke in Zwolle sind im Besitz von Privatpersonen", so Oosterhuis. Manchmal stehen kommunale Interessen im Widerspruch zueinander, etwa wenn ein Bauplan für ein Pflegeheim wegen eines zu fällenden Baumes abgelehnt wird. Eine positive Initiative ohne Durchbruch? Der Enthusiasmus, der durch Investitionen in lokale Netzwerke entsteht, wird sich sicherlich auszahlen.