Verknüpfung der Leerstandsfrage mit der Nachhaltigkeit von Gebäuden

Von mehr zu besser

Angebot und Nachfrage bei Immobilien sind in Bewegung. Manchmal ist es schwierig, einen Standort zu finden, anderswo droht Leerstand. Cees-Jan Pen hat für Nordbrabant untersucht, wie die Kerne der Provinz in diesem Zusammenhang gestärkt werden können. Fragen der Sozialimmobilie spielen für die Regionalregierungen noch immer eine zu geringe Rolle, so Pen: "Wir müssen uns vom Wachstumsdenken lösen und die Innenstädte und Dorfkerne mit einem ganzheitlichen Ansatz für Leerstandsprobleme stärken: von mehr zu besser."

Der leitende Regierungsarchitekt Floris Alkemade sieht eine wichtige Rolle für Gesundheitsimmobilien in der Quartiersentwicklung. Nach Ansicht von Pen, Dozent für regionale Wettbewerbsfähigkeit an der Fontys University of Applied Sciences, liegt die Lösung eher an der Wurzel des Immobilienbedarfs. Entgegen dem, was der wirtschaftliche Wohlstand vermuten lässt, wird die Zahl der leerstehenden Gebäude in den kommenden Jahren weiter ansteigen, so seine Arbeitsgruppe BrabantAdvies im Beratungsbericht Blind Spots (Dezember 2018), und das, so Pen, offenbart ein strukturelles Problem. "Der Leerstand im Einzelhandel zum Beispiel wird jetzt hauptsächlich durch den regulären Wohnungsbau und die Zunahme des Gastronomieangebots gefüllt."

Entwicklungen wie Digitalisierung, Schrumpfung und Entgrünung, Marktkräfte im Gesundheitswesen und das Aufkommen der Sharing Economy führen dazu, dass in allen Bereichen immer weniger Gebäude benötigt werden, heißt es in dem Gutachten. Dazu gehören nicht nur Geschäfte, Büros und Gewerbegebiete, sondern auch Pflegeheime, Sportplätze, Schulen, Ferienparks, Klöster und Kirchen. "Um künftige Leerstände zu vermeiden und die Nachhaltigkeit zu fördern, muss man sich auf den vorhandenen Bestand konzentrieren: Umstrukturierung, Umwandlung und, wo nötig, der Abrisshammer. Wir müssen uns vom Wachstumsdenken befreien: von mehr zu besser. Die Qualität des Gebäudes muss wieder in den Mittelpunkt rücken. Das bedeutet auch: Verwendung von Kreislaufmaterialien und Schaffung von Gebäuden, die leicht abzureißen sind."

Unsichtbarer Leerstand

Eine von der Arbeitsgruppe BrabantAdvies vorgeschlagene Lösung besteht darin, das Problem des Leerstands mit einer nachhaltigeren Gestaltung des Gebäudebestands zu verknüpfen. "Dies erfordert Aufmerksamkeit für die manchmal weniger sichtbaren und daher unterbelichteten Formen des Leerstands - die 'blinden Flecken', insbesondere bei Sozialimmobilien. Es gibt viele Leerstände in bestehenden Gebäuden des Gesundheitswesens und in Schulen. Und das ist eine Schande, denn das Geld, das dafür ausgegeben wird, geht auf Kosten einer guten Ausbildung und der Hände am Krankenbett."

Es gibt viele Pläne für die Stärkung der Innenstädte und multifunktionale Gebäude, aber sie werden noch nicht ausreichend umgesetzt, stellt Pen fest. "Die Provinz und die Gemeinden schenken dem wenig Aufmerksamkeit". Geld ist ein Problem, ebenso wie ein Mangel an Prioritäten. "Die Regionalregierungen haben in den letzten Jahren natürlich viel zu tun gehabt - vor allem im sozialen Bereich, und dann kommt das noch dazu; die Wohnungsbaugesellschaften sind in ihrem Investitionsspielraum eingeschränkt, auch wegen der Vermieterabgabe. Es besteht ein echter Bedarf an finanziellen Anreizen und anderen Gesetzen und Vorschriften, um die Nachhaltigkeit von Immobilien auf den Weg zu bringen. Ein Anreiz könnte darin bestehen, dass bei einer derartigen Umgestaltung ein Nachlass auf die Vermieterabgabe gewährt wird. Wir brauchen Bottom-up-Allianzen zwischen Regierungen und Institutionen, Unternehmen und Marktteilnehmern und keine klassische Top-down-Entwicklung mit dem Ziel des Wachstums.

Nachhaltigkeit ist eine Notwendigkeit".

Die Gebäudeeigentümer sollten investieren und die Provinzen oder Gemeinden sollten ihre Führungsrolle übernehmen, so Pen. Nach Ansicht des Sozialgeographen, der an der "Schnittstelle von Wirtschaft und Praxis" forscht, gibt es bei diesen Parteien im Prinzip genügend intrinsische Motivation, den Ratschlägen zu folgen, auch bei Provinz und Kommunen. "Die Alternative ist eine Verarmung des Angebots, die zu großen lokalen Unterschieden in der Lebensqualität führt. Innerstädtische Standorte sind komplizierter als Expansionsstandorte, aber der Trend zum Wachstumsdenken hat sich gedreht. Man sehe sich nur die Stickstoffdebatte an. Es ist eine Notwendigkeit, den Immobilienbestand nachhaltiger zu gestalten."   

Schnellscan Gesundheitsimmobilien in 'Blind Spots'

Nach den neuesten Berechnungen (National Vacancy Monitor, 2017) beträgt die Leerstandsquote bei Gesundheitsimmobilien 11%. Angesichts der politischen Entwicklungen wird erwartet, dass die Leerstandsquote erheblich ansteigen wird (Schätzung 25%). Für den erwarteten Anstieg gibt es mehrere Gründe, insbesondere Dezentralisierungen bei der Umsetzung und eine längere Wohndauer. Aufgrund der hohen Abschreibungskosten ist der Abriss von Pflegeimmobilien oft zu teuer, während die Suche nach einem neuen Standort viel Zeit in Anspruch nimmt, ganz zu schweigen von der Frage, ob es neue Funktionen gibt", heißt es in dem Beratungsbericht "Blind Spots" der Arbeitsgruppe BrabantAdvies, der auch Mitglieder des Provinzialrats für das Lebensumfeld angehören.

Untersuchungen zufolge gehören die Pflegeheime in Nordbrabant zu den "jüngsten Heimen mit den größten Räumen". Dadurch eignet sich der Bestand besonders gut für die Umwandlung in z. B. Wohneinheiten mit oder ohne häusliche Pflege. Es gibt auch Möglichkeiten, Pflegeheime mit Studentenwohnungen, Nachbarschaftstreffs und/oder gewerblichen Funktionen zu verbinden.

Durch einen Restrukturierungsfonds für überschüssige Immobilien könnten kleine Gesundheitseinrichtungen bei der Umstrukturierung und Verkleinerung ihres Immobilienportfolios unterstützt werden. Der Fonds fungiert als Vermittler zwischen Gesundheitseinrichtungen und Investoren, möglicherweise auch Pensionsfonds. Die Gesundheitseinrichtungen übertragen ihre Gebäude und Grundstücke zum Buchwert an den Fonds. Das Ziel des Fonds ist es dann, die Grundstücke und Gebäude langfristig zu monetarisieren".