Unterschiedliches Eigentum für unterschiedliche Pflege?

Investorenmarkt "aus den Kinderschuhen" heraus

Der Markt für Gesundheitsimmobilien ist in Bewegung. Investoren mischen sich in immer mehr Kategorien ein, und Einrichtungen suchen nach Möglichkeiten, ihre Immobilien im Hinblick auf den künftigen Pflegebedarf zu optimieren. Die Nachfrage nach Pflegeleistungen steigt ebenso wie der Ruf nach Kostendämpfung. Was lehrt die Praxis? Das war der Ausgangspunkt der Konferenz Healthcare & Real Estate von Vastgoedjournaal am 28. Januar. "Neue Geschäftsmodelle können auch dem Bürger dienen", sagt Michel van Schaik, Direktor Healthcare Rabobank.

Eine integrierte Vision von Gesundheitsimmobilien erweist sich immer mehr als utopisch. Die Trennung von Wohnen und Pflege sowie der Einstieg von Investoren in Teile von Heilung und Pflege haben die Lösungsmöglichkeiten vielfältiger werden lassen. Dies ist sowohl eine Freude als auch eine Last, sagt Roel de Vos, Programmdirektor von Nieuw Amphia. Der Standort des Krankenhauses in Breda an der Molengracht wurde um 80.000 m² neue Immobilien erweitert, während bestehende Gebäude für eine umsatzstarke Pflege umgestaltet werden. Andere Standorte werden veräußert oder zu Tageskliniken umgestaltet. Eine Entwicklung, die im Einklang mit den Effizienzgewinnen steht, die viele Einrichtungen mit mehreren Standorten erzielen, aber ist es möglich, für die Lebensdauer eines Gebäudes zu planen? "Teilweise", sagt De Vos. "Das alte Gebäude wird mit Blick auf 25, 30 Jahre renoviert". In dieser Zeit werden wir prüfen, ob ein Abriss oder eine Umgestaltung erforderlich ist. "Auf jeden Fall wollen wir anderen Betreibern Platz anbieten, damit die Patienten nicht zwangsläufig im oberen klinischen Teil des Krankenhauses bleiben müssen. Diese können dann anderswo niedrigschwellig versorgt werden."

Tagesvorsitzender Daan Tettero interviewt Willem Jan Hanegraaf von Rijnstate und Hein Uitterhaegen
des Heiligen Antonius.

Prozess-Ansatz

Prozess und Ausführung von New Amphia werden weithin gelobt, mit generischen Prozessen als Komponenten aufgrund eines integrierten Ansatzes, der auch Einrichtungsaspekte umfasst. So konnten beispielsweise drei OP-Säle weniger als geplant gebaut werden, indem sie standardisiert wurden, und das neue Gebäude ist multidisziplinär und nach den wichtigsten klinischen Pathologien organisiert. Aber der Krankenhausbau bleibt maßgeschneidert. Das Krankenhaus St. Jansdal steht vor einer umfassenden Renovierung des Standorts Harderwijk und prüft noch Pläne für das übernommene Krankenhaus in Lelystad. Die Übernahme scheint trotz des Tempos, das durch den Konkurs des Eigentümers MC IJsselmeerziekenhuizen verursacht wurde, gut vorbereitet zu sein, sagt die Vorstandsvorsitzende Relinde Weil. "In Lelystad hatte es schon seit einiger Zeit geknirscht, wir kannten die Patienten. Vor der Übernahme hatten wir bereits Ideen entwickelt." Bauleiterin Anita van der Haar arbeitet nun an den Umgestaltungsplänen. Klinische Behandlung mit oder ohne Aufenthalt in Lelystad, das ist die Frage. "Es gibt nur wenige Maßstäbe für diese Art von Situation. Patienten und Personal sind der 'Goldstandard', um den herum man eine Hülle entwickeln muss. In dieser Hinsicht haben wir beschlossen, vorerst still zu stehen."

Modularer Aufbau

Bei der Konferenz in der Prodentfabriek in Amersfoort lag der Schwerpunkt der Diskussion eindeutig auf Krankenhäusern. Neue Geschäftsmodelle kommen oft vom Markt, wie zum Beispiel die von Modulbauern. Die Präsentation von Jan Snel und dem Akquisitionspartner Medexs zeigte, dass eine Erweiterung eines OP-Komplexes, wie die des WKZ in Utrecht, in 3 Monaten realisiert werden kann. "Modulares Bauen wird oft mit provisorischem Bauen verwechselt, aber wir bauen schlüsselfertig und immer innerhalb der Bauverordnung, um dauerhafte Gesundheitsgebäude nach den höchsten Standards zu errichten", sagt Gesundheitsberater Jorrit Janmaat von Jan Snel. Die niederländischen Vorschriften bieten Raum für diese Art von Entwicklung. "Es gibt sogar einen Qualitätsvorteil, da wir unter konditionierten Bedingungen bauen. Außerdem ist das Vorverfahren kürzer als beim traditionellen Bau von Krankenhäusern. Wir erhalten inzwischen Anfragen für ganze Krankenhauskomplexe von bis zu 60.000 m²." "Modular kann man etwa 10% billiger bauen als auf herkömmliche Weise", fügt Geschäftspartner Jos Lans von Medexs hinzu.

An der Konferenz "Gesundheitswesen und Immobilien" nahmen rund 50 Personen teil

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Die Lösung für die "enge Jacke" und ungewisse Horizonte? Finanzexperten halten die Ohren steif, aber die Krankenhäuser halten an ihrem Arbeitsbereich und -umfang fest. Der Tagesvorsitzende Daan Tettero, Associate Director Healthcare beim Investor CBRE, argumentiert, dass der Investorenmarkt mit einem Investitionsvolumen von mehr als einer Milliarde pro Jahr "aus den Kinderschuhen herauswächst" und sich zunehmend in der Erst- und Zweitlinienversorgung mischt. "Nicht im Hightech-Bereich, sondern zum Beispiel in Gesundheitszentren, Parkhäusern und Polikliniken". Die Spaltung ist bei Rijnstate sichtbar, das sowohl eine Ambulanz an den Investor Cofinimmo verkauft hat als auch eine neue in Overbetuwe bauen wird. Laut Tettero kein Problem: "Die Transaktion an einen Investor fließt zurück in die Kassen und kommt dem Gesundheitswesen zugute." Die Investoren sind bereit, "aber sie erwarten keine hohen Renditen von Investitionen in Krankenhäuser". Auch die inhaltlichen Trends sind nicht eindeutig. "Die ambulante Versorgung verlagert sich auf die Primärversorgung", sagt Hein Uitterhaegen, Facility & Real Estate Manager am St. Antonius-Hospital. Aber niemand weiß, ob die Allgemeinmediziner in die Krankenhäuser oder die ambulanten Verfahren in die traditionellen Praxen und Gesundheitszentren abwandern. "Innovationen führen oft zu schwierigen Gesprächen über die Aufteilung der Finanzierung", sagte er. "Kooperation hat Vorrang vor Wettbewerb", meint Willem Jan Hanegraaf, Programmdirektor Construction Rijnstate.

Digitalisierung

Und so greifen die Herausforderungen ineinander. Ein Selbstläufer ist das nicht, denn der niederländische Gesundheitsmarkt erfordert Kompromisse und vielleicht Geduld. Einige Investoren konzentrieren sich auf bestimmte Märkte, wie die der Wissenschaftsparks (u.a. USP, TU Delft). a.s.r. hat sie sogar zu einem wichtigen Fonds gemacht. "In den Wissenschaftsparks gibt es große Möglichkeiten für Synergien zwischen Bildung, Forschung und Wirtschaft", sagt Luc Joosten, Fondsdirektor des a.s.r. Dutch Science Park Fund. Die Institutionen sind oft Grundstückseigentümer, die Mieter sind standhaft. "In den Wissenschaftsparks gibt es außergewöhnlich wenig Leerstand", sagt er. Michel van Schaik von der Rabobank fasste den Tag optimistisch zusammen. "Ich sehe verschiedene Programme und eine vielfältige Palette von Finanziers. Der Gesundheitsmarkt ist weniger geschlossen als früher. Die Grenzen zu anderen Märkten verschwimmen, vor allem im Bereich Wohnen mit Pflege". Das Gesundheitswesen hat immer mehr Unternehmer und wird sich in Zukunft auf der Grundlage von Plattformtechnologien digitalisieren. "Gerade in der nicht-komplexen Pflege können wir uns dem nicht entziehen. Es ist möglich, neue Geschäftsmodelle zu entwickeln, die den Bürgern zugute kommen. Und wenn es um Nachhaltigkeitsinvestitionen im Rahmen der Energiewende geht: Schieben Sie sie nicht ab, sondern ziehen Sie sie an."