Bauen für die Lücke

Personalmangel und Überalterung, zu wenig Bauplätze, hohe Investitionskosten, steigende Zinsen. Wer die Zahlen und Fakten auf dem jüngsten Pflegeimmobilientag des IVVD an sich vorbeiziehen sah, wollte das Handtuch werfen. Doch inhaltlich war die Stimmung positiv, weil es viele gute Beispiele gab, wie es gehen kann: in Kooperation. Das tun, was nötig ist, um die Pflegeimmobilie zukunftsfähig zu machen.

Man nennt es auch die Lücke, die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage. Es kommen so viele Wünsche, Anforderungen und Hindernisse auf die Verwalter von Gesundheitsimmobilien zu, dass dem anwesenden Laien schwindelig werden kann. Im Landgoed De Horst in Driebergen saßen am Donnerstag, den 25. Mai 2023, jedoch nur Menschen guten Willens, vom Leiter der psychiatrischen Abteilung bis zum Banker. Die Bereitschaft, in gemeinsamen Interessen zueinander zu finden, ist groß und wird nach jeder Ausgabe des Jahreskongresses des Instituts für Immobilien und Nachhaltigkeit (IVVD) - wieder scharfsinnig moderiert vom Radiomoderator und ehemaligen Hausarzt Tom van 't Hek - immer deutlicher.

Mit der Einführung des neuen Gesundheitssystems wurden die Verwalter von Gesundheitsimmobilien für die Finanzierung ihrer eigenen Kapitalkosten verantwortlich (2008). Banken und Finanzinstitute sollten den Rest übernehmen - Pflege ist eine verlässliche langfristige Investition -, aber sie traten nach dem Börsencrash und der Eurokrise auf die Bremse. Das Investitionsniveau sank drastisch, die Trennung von Wohnen und Pflege musste von der Regierung durchgesetzt werden. Altenheime verschwanden, und in der Langzeitpflege gehörten Mehrbettzimmer der Vergangenheit an; der Sektor wurde kollektiv "extramuralisiert". Anno 2023 muss die Energiewende diese Großverbraucher in die Zukunft schieben, während Personalmangel und steigender Pflegebedarf den Druck auf die Pflegedienste erhöhen und die finanziellen Mittel schrumpfen.

Wir geben es Ihnen. Maßarbeit ist ohnehin das Schlüsselwort. Ein neuer Bauplan für Wohnen mit Pflege im Amsterdamer Osten von einem Investor ist etwas ganz anderes als die Umwandlung einer Pflegeorganisation mit 20 monumentalen Gebäuden auf der Veluwe. Alle tun ihr Bestes, auf ihre eigene Art und Weise. Der Direktor für Immobilienentwicklung Hans Hoepel von GGZ Centraal verwandelt das Veldwijk-Gelände in Ermelo in Zusammenarbeit mit der Gemeinde in einen 'Pflegepark'; die monumentalen Gebäude werden einer anderen Nutzung zugeführt und 'vermarktet'. Daan Tettero vom Investor Syntrus Achmea betonte, dass Investitionen für Pensionsfonds auch eine soziale Komponente haben, und für diese Finanzinstitution bedeutet das, dass sie in Sozialräume für Bauvolumen von mehr als 100 Wohnungen investiert.

Idealismus? Ja und nein. In allen Fällen handelt es sich beim Bau von Pflegeeinrichtungen um Investitionen in die langfristige Nutzung von Wohnraum. In Friesland arbeiten die Pflegeanbieter mit den 18 Gemeinden zusammen, um den Wohnungsbedarf abzustimmen, ohne sich gegenseitig in die Quere zu kommen. Poldering funktioniert immer noch, obwohl der Mangel an Standorten und Kundenplätzen ein landesweites Phänomen bleibt, wie die Zusammenarbeit der Provinzen Friesland und Utrecht in dieser Hinsicht zeigt. Die Zusammenarbeit zwischen Pflegediensten und Anbietern bietet zumindest gute Einblicke, sagten uns die regionale Koordinatorin Jildou de Jong und der Immobilienmanager Hans van Esschoten vom Anbieter Patina. Friesland hat viele kleine Kerne, aber "es macht keinen Sinn, für 15 Demenzplätze zu entwickeln".

Am Nachmittag gab es Raum für interaktive Sitzungen, wie die des Beratungsunternehmens Draaijer, das Einrichtungen bei der Umgestaltung unterstützt. Die Beiträge der Teilnehmer waren ebenso wichtig wie die der Referenten, die zu dem Schluss kamen, dass man nie den Zweck seiner Aufgabe aus den Augen verlieren sollte. In einem Fall ist der Facility Manager ein Leiter der technischen Dienste innerhalb einer Immobilienabteilung, in einem anderen sitzt er als Unterkunftsleiter direkt mit dem Vorstandsvorsitzenden am Tisch, aber das, was man mit seiner Organisation erreichen will, sollte im Mittelpunkt stehen. Die Übertragung von Pflegeimmobilien auf Wohnungsbaugesellschaften bedarf der Aufmerksamkeit, da es ihnen oft an spezifischem Wissen über Pflegeangebote fehlt. Das Gleiche gilt für Kommunen in Bezug auf die Entwicklung und den Betrieb von Multifunktionsgebäuden.

Der Immobiliendirektor Kees-Jan van Lier von der Pflege- und Wohlfahrtsorganisation Fundis (ehemals Vierstroom, aktiv im Grünen Herzen) hat uns mit Zahlen über die Kosten der Umstellung schwindelig gemacht. Zirkuläre Immobilien erfordern 24% Mehrkosten, lebenssicheres Wohnen erfordert 320 m² mehr pro Standort, energieneutrales Bauen ist 40% teurer, und auch die Kosten für die Installationstechnik steigen um 30 bis 50%. Zugleich steigen die Hypothekenzinsen. Van Lier stellte die Zahlen neutral dar, betonte aber, dass investierende Wohnungsbaugesellschaften notwendig sind, um das Pflegegesetz aufrechtzuerhalten.

Ihm zur Seite stand Freek Koersvelt, ein Kollege bei Woonzorg Nederland. Der größte Anbieter von Gesundheitsimmobilien in unserem Land hat eine Immobilie mit einem Durchschnittsalter von 30 Jahren, mit dito Investitionskosten. Koersvelt warnt vor den Auswirkungen des Rückgangs (bis 2024 um 7 auf 8%) der normativen Wohnkomponente, einer Gebühr pro Tag und Bewohner zur Deckung der Immobilieneinrichtungen, plädiert aber dafür, "trotz eines drückenden Business Case zu bauen". Die Bedingung ist eine integrale Entwicklung mit Gesundheitsdienstleistern, sei es das große Pflegeheim Huis aan de Vecht in Utrecht oder ein Franchising-Ehepaar, das eine kleine Einrichtung im Zentrum von Limburg betreibt.

Unterschiedliche Interessen und Perspektiven, immer Zusammenarbeit und guter Wille. Das ist der Gesundheitsbau heute, wenn wir von dieser Konferenz ausgehen. Der Care Real Estate Day 2023 wurde von Derk Jan Postema von der BNG Bank abgeschlossen. Die ehemalige Bank der Nederlandse Gemeenten ist traditionell ein wichtiger Akteur bei der reibungslosen Finanzierung von Immobilienprojekten im öffentlichen Sektor, allerdings nicht ohne Bedingungen. Die BNG Bank prüft Kreditanträge auf der Grundlage von Nachhaltigkeit und Innovation. "Klimarisiken werden in die Bewertung einbezogen", sagt er. Ein Kreditantrag "aus der alten Welt" müsse nicht mit der BNG Bank rechnen, so Postema.