De nieuwe locatie Villa Verde in Harderwijk biedt 54 zorgstudio’s, onder meer geschikt voor bewoners met een 24 uurs-zorgvraag. De circulaire aanpak van ontwikkelaar en aannemers, op basis van functievrije bouw, verzekert eigenaar Bouwinvest en de hurende zorggroep van duurzaam gebruik – nu en in de toekomst. 

Aan de Johanniterlaan in Harderwijk stonden drie gekoppelde kantoorpanden uit de jaren ’70 en ’80 leeg, in een autoluwe woonwijk aan de rand van het centrum. Voorheen zou bij dit type vastgoed gekozen zijn voor volledige sloop en nieuwbouw. RE:BORN daarentegen kocht de panden en maakte een totaalconcept voor de transformatie van kantoor- naar functievrij vastgoed, met als eerste invulling zorg. Het Bouwinvest Healthcare Fund, dat met pensioenfondskapitaal investeert in zorgvastgoed en seniorenwoningen, verhuurt het in april dit jaar opgeleverde pand in eerste instantie voor meerdere jaren aan ZNWV. De nieuwe woon-zorglocatie biedt plaats aan 54 bewoners (somatiek en dementie). Ten behoeve van de transformatie zijn draagstructuur, trappenhuizen en sommige binnen- en buitenwanden van de hoekpanden gehandhaafd en ingericht met zit-slaapkamers voorzien van privésanitair. Het middendeel is gesloopt en herbouwd als entreedeel met grote ontmoetingsruimtes voorzien van balkons. In de bestaande kelders zijn behandelkamers, kantoren en bergruimte gerealiseerd.

Ontwikkelend belegger RE:BORN heeft zich op innovatieve wijze gespecialiseerd in circulaire bouw. “Wij kopen met een maatwerkaanpak panden op om deze om te vormen tot functie-dynamische gebouwen”, zegt CEO Saman Mohammadi. “Villa Verde is opgebouwd met zoveel mogelijk droge verbindingen en is daardoor in enkele maanden tijd eenvoudig en goedkoop om te bouwen – bijvoorbeeld van woon-zorglocatie naar appartementencomplex, hotel of kantoor. Hiermee faciliteren wij tijdelijkheid. Daarnaast maken wij gebouwen ‘dierbaar’: bewoners kunnen zich ermee identificeren en ervan gaan houden. Als laatste maken wij gebouwen duurzaam. Te denken valt aan all-electric, energieneutraal of energiepositief, gezond, groen en circulair.” Verdwijnt het gebouw uiteindelijk, dan blijft een grondstoffenbank over en kunnen de materialen opnieuw worden ingezet.

Het bestaande middendeel van Villa Verde is niet gesloopt, maar ‘geoogst’, in samenwerking met vaste partner New Horizon. De gedemonteerde materialen worden gerecycled of hergebruikt in andere panden, zoals in dit geval het isolatiemateriaal, de deuren en de kozijnen. Maar ook in Villa Verde, zoals een klein deel van de exterieurtegels. De nieuwe gevelopbouw is zoveel mogelijk met gemakkelijk ‘oogstbaar’ bouwmateriaal uitgevoerd, zoals ‘click bricks’; stenen die met pinnen aan elkaar vastzitten en demontabel zijn. Voor de afwerking van het nieuw gebouwde centrale deel is composietbeplating met houtlook gebruikt. Moeilijk te demonteren onderdelen zijn zoveel mogelijk van gerecycled materiaal gemaakt. Daarnaast is er een terugnamegarantie voor een deel van de click bricks. Het beton is gemaakt van uit het gebouw geoogst oud beton. “Dit zorgt voor 60% minder CO2-uitstoot.”

Ook de betrokkenheid en investeringslast van de contractpartijen zijn op een vernieuwende manier vormgegeven. Stakeholders doen een stapje extra in de voorinvestering. Op installatietechnisch gebied is het gebouw zo duurzaam mogelijk ingericht (all-electric/EPC = 0). RE:BORN blijft betrokken met een prestatiecontract ten aanzien van de energetische exploitatiedoelstellingen. Een innovatieve samenwerkingsvorm als deze heeft zeker uitdagingen, zegt directeur Wim Prins van de geselecteerde bouwkundig aannemer, Prins Bouw. Slopen wordt oogsten, dus de traditionele scheiding tussen sloop- en bouwkundig aannemer valt weg. “Het verschil in logistieke aanpak en montagetijd is alleszins meegevallen. Uitdagende zaken waren vooral van bouwkundige aard. In de transformatie van kantoor naar wonen dienen standleidingen te worden aangelegd; daarvoor moest ruimte worden gevonden in de bestaande constructie. In verband met flexibele vloervelden zijn dragende wanden deels verwijderd en is gekozen voor een kolommenstructuur. En in gekoppelde gebouwen met een EPC van 0 en gedeeltelijk behoud van bestaand casco hebben installatieruimte en geveldichting extra aandacht nodig. De samenwerking was uitstekend.”

Duurzaamheid is in dit concept niet alleen een kwestie van verantwoordelijkheid nemen of het voldoen aan wettelijke eisen; de gekozen circulaire aanpak is ook een uitstekend business­model voor vastgoedeigenaren. Daniëlle Breure, Asset Manager bij het Bouwinvest Healthcare Fund: “Juist omdat je het pand gemakkelijk kunt ombouwen naar een andere functie blijft het zijn waarde behouden op de lange termijn. In de taxatie zie je dat er nog geen referentieprojecten zijn. Wij zijn er echter van overtuigd dat deze aanpak – met flexibele indeling en circulair materiaalgebruik – van toegevoegde financiële en maatschappelijke waarde is. Dit project kan als een voorbeeld dienen voor andere projecten. Op deze manier draagt ons vermogensbeheer bij aan een duurzame omgeving en het verbeteren van pensioenuitkeringen.”

ZNWV en RE:BORN kwamen tot elkaar omdat het verouderde zorgcomplex Randmeer in het hart van Harderwijk werd gesloopt. De organisatie was op zoek naar vervangende woonruimte in de buurt. Ook voor de toekomstbestendigheid van de eigen vastgoedportefeuille is er winst, zegt projectleider Vastgoed Lianne Breimer. “Villa Verde is een energiezuinig zorggebouw dichtbij de stad. Daarbij stelt huren ons in staat een flexibele schil in te bouwen, waarbij wij er natuurlijk van uitgaan dit gebouw zo lang mogelijk te gebruiken.” ZNWV is in een vroeg stadium betrokken, waardoor de zorggroep wensen kon inbrengen met betrekking tot het zorgconcept. Dat wijkt af van het reguliere kleinschalig wonen met huiskamers. Villa Verde heeft twee ontmoetingsruimten met keuken voor elk 27 bewoners, maar functioneert volgens hetzelfde principe. “Gedurende de dag wordt samen geleefd”, zegt locatiemanager Coby Bonestroo. “Qua personele bezetting is deze opzet goed te hanteren, er is voldoende overzicht.”

Bewoners met somatische klachten wonen beneden; bewoners met dementie op de eerste verdieping. De formule met ‘royale woonkamers’ zal zich op termijn bewijzen, verwacht Bonestroo. “De ontmoetingsruimten hebben diverse nisjes en hoekjes, zijn sfeervol ingericht en het gebouw heeft een omheinde tuin. Voor iedereen is een plekje. Bewoners konden een voorkeur opgeven voor de studio van hun keuze, en medewerkers zijn unaniem tevreden met de opzet.” Een dergelijke realisatie maakt investeren in vertrouwen noodzakelijk, benadrukt Mohammadi. “Dat begint bij ons. Wij zien een kantoorpand op een prachtige plek leegstaan, de gemeente is nodig om de bestemming te wijzigen, de eigenaar moet een goed businessmodel hebben, de aannemer moet bereid zijn te vernieuwen in de wijze van uitvoering en de huurder wil comfort op het gebied van leven.”

Het eindresultaat straalt rust uit. “Dit concept werkt vanwege een integrale aanpak in toekomstbestendig en dagelijks gebruik. Wij zeggen graag dat dynamiek uiteindelijk zal leiden tot hogere economische waarde, dierbaarheid tot hogere emotionele waarde en duurzaamheid tot hogere ecologische waarde. Hiermee kan het gebouw ‘eeuwige tijdelijkheid’ faciliteren.”    

Feiten en cijfers

Ontwikkelaar
RE:BORN

Eigenaar
Institutionele investeerder Bouwinvest Real Estate Investors

Huurder
Zorggroep Noordwest-Veluwe

Architect
LENGKEEK architecten

Sloopaannemer
New Horizon

Bouwkundig aannemer
Prins Bouw

Decentraal klimaatsysteem
ClimaRad BV

Oplevering
april 2021

Programma
2×27 zorgstudio’s (3.400 m²)