‘Gebruik de coronaperiode om investeringen te verduurzamen’

In verband met de lockdown is menig netwerkevenement dit voorjaar verplaatst en opnieuw ingericht. De Zorgvastgoed Dag van het Instituut voor Vastgoed & Duurzaamheid (IVVD) verhuisde bijvoorbeeld naar eind september, en van Nyenrode naar het Nieuwegein Business Centre. Dat bood een extra mogelijkheid om de nieuwe situatie onder het vergrootglas te leggen – zij het op gepaste afstand. De coronaperiode is een last voor zorgorganisaties, maar biedt ook kansen om vastgoedinzichten te verdiepen, zo bleek.

Van oudsher is in de wereld van het zorgvastgoed de balans tussen een mensgerichte aanpak en een gezonde exploitatie een aandachtspunt. Teunis Stoop, voorzitter RvB van woon-zorgorganisatie Cedrah en de eerste spreker, kreeg een vijftal jaren geleden de leiding over een bovenregionale zorgverlener met verouderde locaties in Zuid-Holland en Zeeland en een transformatie-opgave die moeilijk op gang kwam – volgens Stoop door gebrek aan een zakelijke aanpak. “Cedrah kende een lange historie van niet uitgevoerde bouwplannen, waarbij 4 miljoen aan plankosten was afgeboekt. Businesscases ontbraken, er werd alleen gestuurd op levensduurverlenging.” De extramuralisatie was een externe prikkel voor een andere koers. “We zijn begonnen met het uitschrijven van een missie, visie en concernstrategie – geen technische insteek. De kwaliteit van leven moet voorop staan, met vraaggerichte zorg op basis van kleinschaligheid en zelfstandigheid. Vervolgens zijn businesscases ontwikkeld voor vastgoedtransformaties op basis van sluitende exploitaties.” De uitkomst was de verkoop van woonvastgoed aan een belegger (na investeringen). “Wij deden dat op basis van een modelmatige vastgoedstrategie met stappenplan, wat ik ieder van u kan aanraden”, aldus Stoop tegen zijn collega’s in de zaal.

De realisatie van inclusieve wijken is een ander hot item in zorgland. De institutionele gemeenschap is door de scheiding van wonen en zorg gefragmenteerd. FAME Groep ontwikkelt huisvestingsconcepten voor zorgorganisaties en zit daardoor in het brandpunt van deze ontwikkeling. Anneke Nijhoff: “Wij zijn gewend in institutionele termen met elkaar te spreken, bijvoorbeeld over ‘plaatsen’ of ‘verblijf’. Het gaat nu om individuen met woonwensen, waarbij je de vraag kunt opwerpen of zorgvastgoed nog wel bestaat.” Die shift in gebruik moeten we met elkaar maken, in nieuwe verhoudingen van stakeholders, zegt ze. FAME regisseert bijvoorbeeld een samenwerking van GGZ-instellingen en woningcorporaties in Nijmegen, waarin plannen worden ontwikkeld op basis van gestippeld wonen met mogelijk een fysieke ontmoetingsplek en “sowieso meer woningdifferentiatie.” Gedacht wordt aan de oprichting van woonverenigingen, waarbij de huurder zich committeert aan een maatschappelijke bijdrage, “bijvoorbeeld de vuilnisbak buiten zetten voor de buurman of een oogje in het zeil houden”, vult Anneke de Vocht van de betrokken GGZ-organisatie Pro Persona aan. “Aandacht is nodig voor een goede borging met stakeholders, waaronder ook de politie in het kader van veiligheid.”

Na een lezing van Academy Het Dorp, dat voor de gelijknamige Arnhemse zorglocatie domotica ontwikkelde waarmee cliënten zelfstandiger kunnen wonen, was het tijd voor de kleinere middagsessies. Belegger Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft een groeiende zorgportefeuille en focust op de energietransitie. “Klanten als pensioenfondsen vragen om duurzaam beleggen”, aldus Joost de Baaij. Zaak is om de duurzaamheidsopgave minder abstract te maken. Collega Heiko Haasjes begeleidt zorgorganisaties daarin. “De coronaperiode heeft laten zien dat een goed binnenklimaat essentieel is voor zorginstellingen. Renovatie van het ventilatiesysteem is een concrete opgave, die je naar voren zou kunnen schuiven.” Er zijn ook wettelijke plichten, behalve reductie van energieverbruik de verplichting om alle duurzaamheidsinvesteringen met een terugverdientijd van 5 jaar uit te voeren, terwijl onderzoek uitwijst dat gebouwen ouder dan 1990 niet geschikt te maken zijn voor de energietransitie. En dat betreft maar liefst 59% van het zorgvastgoed in de care, laat De Baaij zien. Een forse opgave. Strategisch adviseur Rinus Vader van Royal HaskoningDHV wil daar vanuit de zaal nog wel iets aan toevoegen. “Bij gebouwen ouder dan 25 jaar dient de schil sowieso te worden vervangen, en dat is niet mogelijk met bewoning.”

Er komt dus veel op zorgvastgoedpartijen af, zowel plichten als obstakels. Een motiverende aanpak kan worden gedetecteerd in het Erasmus MC, dat sloop van het voormalige ziekenhuis aanbesteedde op basis van circulariteit. De projectorganisatie, met Taco van Iersel van Erasmus MC en Laura Sandwijk van Synarchis (het adviesbureau dat de aanbesteding begeleidde), kwam tijdens het proces tot nieuwe inzichten. “Aparte aanbesteding van de sloop was sowieso vereist, we wilden iets met circulariteit, zoveel was duidelijk”, zegt Sandwijk. “Uiteindelijk kwamen we tot een geheel nieuwe verhouding met de aannemer.” Van Iersel: “Wij hebben het project ingestoken op basis van kwaliteit. Er is een materialenpaspoort gemaakt; de sloopmaterialen zijn voor de inschrijvende aannemer om te hergebruiken. Op basis van een selectie is vervolgens het beste plan gekozen.” 

De te slopen panden betreffen het IFD-gebouw van 3.000 m² en het voormalige ziekenhuis van 65.000 m². “Het eerste gebouw was in de jaren negentig demontabel gebouwd en als zodanig een goede casus.” Het is nu gesloopt; de bulk van de werkzaamheden wordt de komende drie jaar uitgevoerd. “Voor de gekozen aannemer is dit een goede deal. Hij krijgt enkele tonnen voor de sloopwerkzaamheden, het materiaal mag hij zelf aanwenden of doorverkopen. 80% van zijn nieuwe kantoor wordt met sloopmaterialen uit de ziekenhuisgebouwen gerealiseerd. Sloop wordt per saldo dus goedkoper.” Erasmus MC is bezig met campusontwikkeling, en de nieuwe inzichten worden opgenomen in de vastgoedstrategie. “Wij kunnen nu beter in kaart brengen wat de staat is van onze gebouwen, mede door het materialenpaspoort. Mogelijk is gebouw B, dat voor sloop op de balans staat, in de toekomst te transformeren met behoud van het casco.”

Een andere interessante ontwikkeling is de transformatie van het Slotervaartziekenhuis tot Centrum voor Zorg Slotervaart. Op basis van afspraken met de gemeente Amsterdam nam Zadelhoff dit voorjaar het vastgoed van de failliete MC Groep definitief over. “Doelstelling is het behouden van de maatschappelijke zorgbestemming in Amsterdam, het huisvesten van een breed palet aan zorgfuncties in het gemoderniseerde kruisgebouw, plus realisatie van een aantrekkelijke woon-werkomgeving met goede faciliteiten op het omliggende terrein”, vertelt projectdirecteur Geertjen Pot. De nadruk ligt voorlopig op ‘eerste- en anderhalvelijnszorg’. Het voormalige ziekenhuisgebouw krijgt een nieuwe klimaatinstallatie, nieuwe entrees, een vernieuwde buitenruimte en de gevel wordt gereinigd en geïmpregneerd.