Zorgvastgoed België 2019: “Vlaanderen moet experimenteren met nieuwe woonvormen voor ouderen”

Op woensdag 23 oktober kon je de belangrijkste spelers in de Belgische zorgvastgoedwereld ontmoeten in het Kava Congres Centrum in Antwerpen. Daar vond dan het zevende jaarlijkse Zorgvastgoedcongres van Spryg plaats.

Dominique Verté, hoogleraar sociale gerontologie aan de Vrije Universiteit Brussel, mocht er de spits afbijten. Hij wees er meteen op dat de vergrijzing zich in Vlaanderen sneller en krachtiger inzette dan in Wallonië en vooral Brussel en de gemiddelde Vlaamse bevolking de komende decennia ook ouder zal blijven. Het grote verschil met Brussel is wel voor een groot deel te wijten aan de instroom van jonge nieuwkomers in de hoofdstad”, preciseerde hij.

Het congres vond plaats in het Kava Congres Centrum in Antwerpen.

Traditie verdwijnt

Verté poneerde enkele bedenkingen bij het ‘zo lang mogelijk thuis wonen’-principe. “Het lang traditionele inwonen van ouderen bij hun kinderen is op één generatie nagenoeg verdwenen”, stelde hij. “Ook bij migranten neemt die traditie nu snel af. Intussen heeft Vlaanderen nauwelijks geïnvesteerd in alternatieve woonvormen voor ouderen. Er zijn woon-zorgcentra en assistentiewoningen, maar initiatieven zoals kangoeroewonen of samenleven in kleinschalige collectiviteiten blijven wat betreft hun aantal marginaal. Het is een absolute noodzaak dat de Vlaamse regering hiermee nog tijdens de huidige legislatuur experimenteert.”

“Het traditionele appeltje voor de dorst, een eigen huis, wordt rot”, waarschuwde Verté. Daarmee verwees hij niet alleen naar het feit dat veel woningen onaangepast zijn voor bewoning door mensen met beperkingen, maar ook naar de evolutie van stads- en dorpskernen. “De vertrouwde omgeving kan ook verdwijnen. Kijk maar hoeveel retailwinkels er al verdwenen uit onze woonkernen.” Hij had ook oog voor de sociale aspecten. “De mensen met de laagste inkomens wonen in de oudste woningen. 40% van de ouderen die bij hun kinderen inwonen doen dit in een woning die ouder is dan vijftig jaar.     

Vooral eigen woningen en privé-huurwoningen zijn oud. Sociale huurwoningen zijn gemiddeld jonger.”

Overaanbod

Verté vreest dat heel wat aanbieders van assistentiewoningen over de kop zullen gaan. Johan Crijns, CEO bij Anima Care denkt dat dit vooral een risico is voor zogenaamde ‘stand alones’. Valérie Jonkers, COO bij Care Property Invest bevestigde dat er vandaag de dag een overaanbod bestaat. “Maar op termijn is er de dubbele vergrijzing: de babyboomers bereiken de leeftijd waarop een aangepaste woonomgeving noodzakelijk wordt en tegelijk neemt de levensverwachting verder toe. Ook Crijns blijft optimistisch: “De markt zal zichzelf wel reguleren.” Hij maakt zich wel zorgen over het personeelstekort. “De werkdruk ligt in de zorgsector erg hoog, terwijl de jongste generaties veeleisender zijn wat betreft hun baan. Het komt erop aan degelijke medewerkers te vinden en die ook te houden.”

Wetgevend kader

Jonkers ziet het wetgevend kader als een te beperkende factor. Zo bestaat de portefeuille van Care Property volledig uit zorgvastgoed, maar investeren in bijvoorbeeld ziekenhuizen is wettelijk niet mogelijk. “Bovendien is de financiering van de zorg in Vlaanderen niet gericht op kleinschalige projecten. Dat is het grote verschil met Nederland”, merkte Sigrid Knops op, CTO bij Senior Living Group.

Jonkers schetste eveneens een overzicht van de huidige Belgische zorgvastgoedmarkt. Daarvan is ongeveer 35% in handen van privé-aanbieders en 35% van caritatieve vzw’s. De overheid is goed voor 30%. “Het aandeel van de privésector zit wel in stijgende lijn”, gaf ze nog mee. De huidige golf van consolidatie, waarbij kleinere spelers worden opgeslorpt door of samensmelten tot grotere, doet zich bij alle drie de aanbiederstypes voor. “Bij alle drie speelt mee dat ze hierdoor de vereiste schaalgrootte creëren om economisch rendabel te zijn. Voor grote internationale privéspelers weegt ook door dat ze hiermee hun marktaandeel kunnen vergroten.” Meer schaalgrootte maakt dat dergelijke groepen betere kredietvoorwaarden kunnen onderhandelen. Ze beperken zo ook hun overheadkosten en kunnen meer expertise in-house bundelen. Dit maakt het dan weer mogelijk gemakkelijker te kunnen inspelen op wijzigingen in de regelgeving. Tenslotte zit er meer continuïteit in het beheer.

Marktaandelen

Momenteel is Senior Living Group (Korian) met een aandeel van 7,3% de grootste aanbieder-exploitant op de Belgische markt, voor Armonea (Colisée) met 5,3%, Orpea met 3,9% en Vulpia met 1,9%. Dit betekent niet noodzakelijk dat ze ook dezelfde percentages van het zorgvastgoed in handen hebben. Specifieke vastgoedbedrijven zoals Cofinimmo of Aedifica verhuren hun gebouwen via langetermijncontracten aan exploitanten-zorgaanbieders. Exploitanten met historische eigen gebouwen verkopen die gemakkelijk aan vastgoedbedrijven om ze daarna te huren of te leasen. Zo verbetert hun solvabiliteit, doordat het vastgoed niet meer op de balans staat.

Woning als bron van inkomsten

Guy Pollentier van BNP Paribas Fortis onderstreepte het verschil tussen financieren en investeren. “Banken financieren projecten met het geld van hun klanten. Investeren komt neer op het gebruik van eigen geld.” Daarna ging hij verder in op het ‘experimenteren’ met woonvormen. “We moeten gebouwen niet meer beschouwen als een deel van de kost, maar als ‘functionaliteiten’ en zelfs als mogelijke bron van inkomsten. Bijvoorbeeld door het nuttige gebruik van alle hiervoor geschikte daken voor het plaatsen van zonnepanelen. Dit kan kaderen in de overgang van een eigendoms- naar een diensteneconomie. De stad Rotterdam bijvoorbeeld heeft alle platte daken op haar grondgebied alvast in kaart gebracht.”

Kruispunt

Tjeu Van Diessen, algemeen directeur van Zorgpunt Waasland, presenteerde de plannen voor de zorgsite Populierenhof in Nieuwkerken-Waas. Daar trekt bouwbedrijf Ibens op een terrein van 3 hectare een zorgsite op met 120 woonzorgkamers, een dienstencentrum, dertig assistentieflats en een buitenschoolse kinderopvang, naar plannen van M4 Architecten. Deze site moet een sociaal en economisch kruispunt worden tussen generaties en stadsdelen. Dit houdt in dat ze als uitvalspunt fungeert voor gezinshulp, poetshulp en buurtzorg in de omgeving en bijvoorbeeld ook de lokale openbare
bibliotheek erin is geïntegreerd.