‘Taxatie zorgvastgoed verplichting voor banken, met vrije ruimte’

Vanaf 1 juli 2021 moeten zorginstellingen bij bancaire financieringsaanvragen het vastgoed op basis van marktwaarde taxeren. De maatregel komt voort uit een richtlijn van de European Banking Authority (EBA). Aanleiding is het streven in Europa om het aantal problematische leningen terug te brengen. Met inachtneming van een overgangstermijn dient medio 2024 al het door banken gefinancierde zorgvastgoed volgens de nieuwe richtlijn te zijn getaxeerd. Bouwen aan de Zorg sprak hierover met Ton Broekhuizen en Michiel Kuiper van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

In de genoemde EBA-richtlijn is een voorwaarde opgenomen die voorschrijft dat banken vanaf 1 juli 2021 taxaties volgens de nieuwe richtlijn dienen uit te voeren. Het taxatierapport dient onder andere de (markt-)waarde van het vastgoed te bevatten, alsmede alle elementen die deze waarde bepalen. Een WOZ-waarde voldoet niet, de genoemde waarde dient door een bevoegd taxateur – intern of extern – middels een daadwerkelijk fysiek bezoek te worden bepaald. De Nederlandsche Bank heeft aangegeven de richtlijn integraal over te nemen. Alle banken zijn eraan gebonden, maar DNB heeft er ook voor gekozen deze richtlijn niet verbindend te verklaren voor niet-bancaire financiers.

Branchevereniging NVB benadrukt dat banken individueel vrij zijn om taxatiebeleid te formuleren dat voldoet aan deze EBA-richtlijn. Dat houdt bijvoorbeeld in dat een bank – als opdrachtgever van de taxatie – de vrijheid heeft om zelf een taxateur te sturen naar de zorginstelling. “Common practice is dat de kredietnemer de vastgoedtaxatie laat verrichten, maar banken zijn in principe vrij hoe ze daarmee omgaan”, zegt Broekhuizen, als adviseur Prudential Affairs gespecialiseerd in toezicht.

Wat gaat dit betekenen voor de financiering van zorgvastgoed? Broekhuizen: “Het kan goed zijn dat bepaalde banken al langer een dergelijk taxatiebeleid hanteren; het kan ook zijn dat er in de relatie tussen bank en zorginstelling niets verandert in de eerste drie jaar.” Er is immers een overgangstermijn: per 1 juli 2021 geldt de nieuwe bankenrichtlijn voor al het nieuw te financieren zorgvastgoed en per 1 juli 2022 voor ál het gefinancierde vastgoed, indien de financiering wijzigt. Verder dient al het gefinancierde vastgoed boven de € 3 miljoen elke 3 jaar opnieuw getaxeerd te worden. “Kortom: uiterlijk 1 juli 2024 dient al het bestaande vastgoed conform deze nieuwe richtlijn opnieuw getaxeerd te zijn, ook als er niets aan de financiering wijzigt.”

Het te financieren of gefinancierde vastgoed van zorginstellingen zal naar marktwaarde getaxeerd worden, en alle partijen zullen daarin hun weg moeten vinden: zorgvastgoed is immers geen commercieel vastgoed. Ziekenhuizen en zorgverleners zijn gewend hun vastgoed volgens boekwaarde dan wel bedrijfswaarde in de jaarrekening op te nemen; de marktwaarde komt pas in beeld als er een bereidwillige koper c.q. verkoper is. En banken hanteren in de zorgsector doorgaans de WOZ-waarde, het stichtingskostenniveau of de herbouwwaarde van vastgoed om de onderpandwaarde voor financiering te bepalen. De marktwaarde wordt hiervoor nog nauwelijks gebruikt, stelt accountant/consultant Deloitte in eigen onderzoek.

Adviseur Zakelijke Dienstverlening Michiel Kuiper van de NVB heeft veel te maken met vastgoedfinanciering in de gezondheidszorg. Gebouwtransformaties in het kader van verduurzaming en/of veranderende woon-zorgconcepten zijn aan de orde van de dag. “De banken merken de afgelopen jaren dat zorgvastgoed steeds nadrukkelijker op de agenda komt te staan. 7% van het vastgoed is zorgvastgoed, zorgverleners hebben vastgoed nodig om in de toekomst goede zorg te verlenen.”

In de financiering van zorgvastgoed speelt toekomstbestendigheid uiteraard een rol, dus wegen de banken innovatie en duurzaamheid mee. De NVB zit bijvoorbeeld in de regiegroep Green Deal Zorg, met deelnemers uit de bestuurslagen van brancheorganisaties en Rijksoverheid. “Wij denken als banken zeker mee over de toekomstbestendigheid van de zorg, bijvoorbeeld over digitale zorgverlening als alternatief of woon-zorginitiatieven van particulieren, zoals wooncoöperaties.”

Een zorginstelling die wil vernieuwen vindt dus een geïnteresseerde bankenbranche op haar pad, als het gaat om de beoordeling van financieringsmogelijkheden. De nieuwe EBA-richtlijn is daarin geen beperking; de continuïteit is gewaarborgd. Volgens Deloitte is de bepaling van de taxatiewaarde van zorgvastgoed geen uitgemaakte zaak. Uit de ‘Trendanalyse woningcorporaties 2016’ bleek dat de marktwaarde van het zorgvastgoed van corporaties circa twee keer hoger was dan de bedrijfswaarde. ‘Een zorginstelling in de periferie met minder courant vastgoed loopt meer risico op een negatief verschil tussen marktwaarde en boekwaarde, dan een zorginstelling in stedelijk gebied met vastgoed dat alternatief aanwendbaar is’, aldus Deloitte, dat waarschuwt voor een ‘zeepbel’ bij het hanteren van de marktwaarde als criterium.