Terugblik Vastgoedcongres, Nieuwegein | ‘Zilveren tsunami vereist extra verpleegcapaciteit, woonvormen en preventie’

Een slimme zorgorganisatie bouwt voor de toekomst, liefst met het oog op meerdere decennia. Maar wat doet de combinatie van vergrijzing, langer thuiswonen en technologische ontwikkeling precies met de woon-zorgvraag van pakweg 2040? De uitdagingen zijn divers. ‘Langer thuiswonen is nog geen gezond ouder worden’, was onder meer te horen op het laatste vastgoedcongres van Zorgvisie in Nieuwegein.   

Interactie met congresdeelnemers, een gemengd gezelschap van zorgmanagers, adviseurs en zelfs huisartsen, is een groot goed, vindt Zorgvisie. In Green Village Nieuwegein werd de zaal op 24 oktober regelmatig gepeild, op basis van prikkelende stellingen. Driekwart van de respondenten van zo’n realtime-peiling vond bijvoorbeeld dat het aloude verzorgingshuis nieuw leven dient te worden ingeblazen, maar dat gaat niet meer gebeuren, zegt spreker Cees van Boven, bestuursvoorzitter van de grootste exploitant van seniorenhuisvesting in Nederland (Woonzorg Nederland). “Er komt een zilveren tsunami aan. Dat vraagt om een drieslag: meer verpleegcapaciteit, nieuwe tussenvormen en preventieve maatregelen.” Onder Drees werd wonen van gunst een recht, waardoor zelfs de weduwnaar die nog geen eitje kon bakken een plek in een verzorgingstehuis kon krijgen. Die categorie is nu in het geheel verdwenen, “maar het aantal valincidenten bij thuiswonende senioren neemt toe, 265 per dag op de SEH.”

Financieel adviseur Pim Diepstraten.

Standaardisatie

Van Boven constateert dat er onder de congresdeelnemers geen enkele afgevaardigde uit de traditionele corporatiewereld is. Opmerkelijk? Woningcorporaties zitten niet op zorgvastgoed te wachten, denkt hij. “Zorgvastgoed is een aparte tak van sport met een hogere investeringslast.” Wat dan wel, als oplossing voor de investeringsvraag? “Standaardisatie. Buitenlandse beleggers zijn geïnteresseerd maar vinden de Nederlandse markt te versnipperd. We moeten niet overal een ‘maatpak’ willen.” Tegelijkertijd is de tijd van Drees voorbij. Ouderen zijn langer oud en zelfbewuster. Dat vraagt volgens Van Boven om nieuwe tussenvormen, zoals de Stadsveteraan in Amsterdam, een soort studentenhuis voor ouderen. Of het eigen concept Zelfstandig Plus, met 24-uurs zorg op basis van circa € 100 servicekosten. “Ook zien we woongroepen opkomen op basis van leefstijl. Regionaal gaan we om de tafel in het kader van zorg voor de buurt, want er is behoefte aan een nieuwe opvatting over zorg en maatschappij. Wij gaan uit van een zorgzame wijk, met multifunctionele gebouwen, buurtondernemers, bewegen en ontmoeten en ontwikkelcombinaties tussen corporaties en private partijen. Daartoe zijn ‘coalitions of the willing’ nodig.”

Wie is de belegger?

Het beleggersvolume in het zorgvastgoed is het afgelopen jaar gegroeid naar een kleine miljard euro. “Nog steeds maar een fractie van de 25 miljard van de corporaties”, zegt Pim Diepstraten, directeur zorg en senior adviseur van Finance Ideas. Wie is die belegger? “Het beleggersperspectief gaat ervan uit dat zorgvastgoed een conjunctuur-ongevoelige en daarmee veilige belegging is; MVO-beleggen is in opkomst. Achter beleggingsfondsen zitten vaak maatschappelijke organisaties. Niet voor niets is het pensioenfonds voor huisartsen in zorgbeleggingen gestapt.” De zaal heeft echter vooral negatieve redenen om met een belegger in zee te gaan. ‘Strategisch vastgoed is geen core business’ en ‘de banken willen niet’, zijn de populairste argumenten van een volgende peiling. “Banken willen wel, maar de rente is te laag”, zegt Diepstraten. “Het rendement is te gering. En uiteraard moet de instelling goede financiële ratio’s kunnen overleggen.” Probleem in de werkende praktijk: huurcontracten van 20, 25 jaar bieden te weinig flexibiliteit. “Standaardisatie van vastgoed, vaak een wens van de belegger, wordt geremd door instellingen die vasthouden aan eigen PvE’s.”

Dagvoorzitter Elisabeth van den Hoogen.

Zorgarchitectuur

We worden ‘grijzer, groener en slimmer’, zegt leerstoelhouder ‘Architecture in Health’ Masi Mohammadi (Hogeschool van Arnhem en Nijmegen), die gelooft in ‘meedenkend en empathisch zorgvastgoed’. “Een woonomgeving afgestemd op de technologische oudere. Rondom, niet om hem heen. Ontwerpers zijn de dokters van de maatschappij.” De digitale samenleving zorgt voor paradigmashifts. De technologie zit al in ons hoofd en uiteindelijk ook in ons lijf, met slimme pacemakers die de bloedsomloop reguleren en Augmented Reality-brillen voor slechtzienden. “Technologie heeft een grote impact op de vastgoedontwikkeling, zeker als alle software de hardware ‘opeet’. Technologie is als zuurstof, is een slogan van Philips. Als we technologie verkeerd gebruiken, ligt dat aan ons, niet aan de technologie. Het gaat echter niet om technologie of stenen of geld: het gaat om wonen”, aldus Mohammadi. Maar een empathische woonomgeving? “Misschien wonen we straks wel in een robot. Echt, het gaat ons lukken”, zegt de optimistische wetenschapper. “Wonen wordt minder statisch, er komt meer diversiteit. Alleen tiny houses bouwen is niet genoeg.” Een vergelijkbare invalshoek kon aan het eind van de dag worden opgetekend uit de mond van Menno Hinkema, die binnen TNO onderzoek doet naar levensloopbestendig wonen.

Rondetafelsessies

In rondetafelsessies werden veel dezelfde geluiden gehoord: er is een tweedeling tussen thuis- en verpleegzorg, en die wordt steeds groter. “Maar als je thuis woont, ben je niet altijd beter af. Langer thuiswonen is nog geen gezond ouder worden”, aldus de huisarts aan tafel. “Aan de andere kant is vereenzaming ook niet op te lossen met opname in een verpleeghuis”, zegt een zorgmanager. “Sterker nog: zorgvastgoed bestaat niet, als het om wonen gaat. 93 procent van de ouderen woont en sterft thuis.” De zorgmanager krijgt bijval van de adviseur, begeleider van ontwikkelprocessen. “Door eigen initiatieven fragmenteert het aanbod, waardoor van echt zorgvastgoed op termijn geen sprake meer is.” Een andere tafel bracht oplossingen. “Over de sectoren heen moet een maatschappelijk Deltaplan worden opgetuigd voor het ouderenwonen, waaruit de politiek wegblijft.” Maar wie neemt de regie? “Zorgaanbieders hebben de intrinsieke motivatie om die rol te pakken. De cliënt kan het niet, gebouweigenaren ook niet.” Bob Janse van woningcorporatie voor senioren Laurens Wonen vertelde tot slot over ‘Samen & Anders’. Bewoners van een tot appartementencomplex herontwikkeld Rotterdams zorgcentrum betalen een lage huur met de verplichting zich minimaal 10 uur per maand in te zetten voor elkaar, het pand of de bewoners van het verpleeghuis. Met een lokale, integrale aanpak op basis van nieuwe tussenvormen, zijn we weer terug bij het verhaal van Cees van Boven.