Voldoen aan de klimaatdoelstellingen: minder vierkante meters?

Het jaarlijkse zorgcongres van het Instituut voor Vastgoed & Duurzaamheid (IVVD) afgelopen 15 mei op het terrein van Nyenrode Business Universiteit had een heldere doelstelling: tools en best practices aanreiken voor de langetermijnverduurzaming van het zorgvastgoed. Er is geen ontkomen aan, zeggen VWS en TNO. Zorgbreed is een investering van meer dan tien miljard nodig om aan het Akkoord van Parijs te voldoen, te realiseren met ‘zware ambities’. “Stuur op haalbaarheid met bovenwettelijke kwaliteit”, zegt Roberto Traversari van TNO.

Bemoedigende maar ook harde woorden voor de sector, onder meer van kwartiermaker duurzame zorg Cathy van Beek (VWS), die ’s middags weer bij de tweede ronde Green Deal Zorg aanwezig moest zijn om 32 nieuwe ondertekenaars te verwelkomen. Syntrus Achmea is één van de nieuwe deelnemers aan het initiatief, dat de CO₂-uitstoot drastisch moet terugdringen. “Veel CO₂-uitstoot is afkomstig van verwarming en verlichting en dus vastgoedgebonden”, zegt Van Beek. “De zorgsector draagt flink bij aan de CO₂-footprint; participatie moet vanuit de eigen kolom komen. Misschien moeten we iets minder doen, wellicht minder bouwen.” De instituties denken mee: NEN is deelnemer aan de Green Deal Zorg en TNO ontwikkelt een routekaart energiebesparing voor de sector, met verschillende scenario’s. Ook de banken hebben gerapporteerd dat het aantal vierkante meters kleiner moet: ‘Van bricks naar clicks’. Kleinere ziekenhuizen, meer e-health. Is het mogelijk? Cijferwaterval Traversari vult Van Beek inhoudelijk aan. “Duurzaamheid is geen nieuw verhaal, maar wel geïntensiveerd in het kader van Parijs en het Groningse aardgasvraagstuk”, zegt de bouwfysisch specialist van TNO. “Concentreer op de CO₂-emissie van het vastgoed en op haalbare ingrepen met bovenwettelijke kwaliteit.” De klimaatdoelen van Parijs (95% CO₂-reductie in 2050) zijn volgens Traversari alleen met zware ambities te halen (scenario 5 op een schaal van 6). Voor de cure geldt een totaal investeringsbedrag van circa 6 miljard, de care moet het doen met 5 miljard. Is dat veel? Traversari geeft geen uitsluitsel. “We spreken over 28 miljoen vierkante meters zorgvastgoed in Nederland. Als de overheid blijft sturen op Kwh/m² ontstaat een perverse prikkel die niet tot energiereductie leidt. Werk aan een individuele routekaart, met een belangrijke rol voor inkoop. Aan het begin van de keten is veel te winnen.”     

Gebouw, gebied en gebruik
Vastgoedstrateeg Rinus Vader van Royal HaskoningDHV heeft veel ervaring in het begeleiden van ziekenhuisontwerpen en kiest voor direct taalgebruik. “’Is uw gebouw van na 1996 dan kunt u ervan uitgaan dat de schil van het gebouw op peil is. ‘Vuurtje stoken’ met fossiele brandstoffen moet vanaf nu echter vermeden worden. Het strategisch huisvestingsplan en het meerjarenonderhoud zijn de basis van de routekaarten voor verduurzaming. Neem gebouw, gebied en gebruik altijd samen.” De verduurzaming van Artis, een dierentuincomplex met een groot aantal gebouwen uit de negentiende eeuw, is een voorbeeld van het laatste principe. “Hier zijn grote stappen te maken op het gebied van gebruik, zoals de concentratie van activiteiten in minder ruimten en disciplinering van het personeel.” De gebouwen van Artis zelf bieden gezien de leeftijd beperkte mogelijkheden voor opschaling, bijvoorbeeld met zonnepanelen. Wellicht kan Artis met behulp van geothermie en het gebruik van restwarmte van grachtwater een ankerpunt vormen in de ontwikkeling van een stedelijk netwerk. “De fysieke ruimte is er.” Het Maasstad Ziekenhuis is zo’n ankerpunt: gewerkt wordt aan een installatie die het ziekenhuis op Zuid tot producent maakt voor het Rotterdamse warmtenet. “Van consument naar prosument”, aldus Manager Vastgoed Max Heijboer. Het ziekenhuis wordt gesponsord door onder meer BNG Bank, dat via een derde partij zonnepanelen plaatst met reclame-uitingen. De opbrengst daarvan komt ten goede aan de verduurzaming van de ziekenhuisorganisatie. “Hierdoor kunnen wij onder meer elektrische busjes laten rijden van de parkeergarage naar het ziekenhuisgebouw.” Energiesponsoring is een innovatieve manier van bekostiging, zegt Caspar Boendermaker van BNG Bank hierover. “Bekostiging is wezenlijk iets anders dan financiering. Er wordt niet alleen geld gevonden, maar een businessmodel. Wij werken graag mee aan initiatieven die een vorm van ‘social return’ opleveren.”

Hilverbeek Almelo
De workshops boden onder meer twee praktijkvoorbeelden die navolging verdienen. GGZ-woongroep Hilverbeek in Almelo (Twentse Zorgcentra) is herontwikkeld met minimale ingrepen ter verzelfstandiging en verduurzaming: twee rijen studio’s verbonden door een middendeel met ontmoetingsruimten. “Voorbereid op de verdere scheiding van wonen en zorg en zelfs op mogelijke afschaffing van de NHC”, zegt manager Bas van de Moosdijk, van huis uit architect. Het all-electric concept heet ‘Kameleon’ en wordt uitgevoerd zonder dure investeringen als WKO en warmtepomp, met simpel aan te sluiten elektrische radiatoren. Bewoners krijgen een eigen toegang aan de buitenzijde van het laagbouwcomplex en zelfs een tuin. “Voor de doelgroep is zelfstandigheid belangrijk en toch is dit intramurale zorg.” Haalbare herontwikkeling in de wijk. “Wij bouwen niet nieuw. Deze gebouwen uit 1999 hadden nog een flink deel van de boekwaarde. Op deze manier is het toch mogelijk met een sluitende begroting te verduurzamen.” Oranjepark te Ermelo dan, een bosrijke locatie met verouderde appartementen, door Zorggroep Noordwest-Veluwe (ZNWV) overgenomen uit de boedel van Vestia. In hartje Ermelo wordt een woon-zorgcentrum van hoge kwaliteit gerealiseerd, gecombineerd met een gezondheidscentrum, buurtkamer en koopwoningen, mogelijk gemaakt door een investering van Rabobank. Stakeholders verenigd door een assertieve zorgverlener met grondbezit. Anita van der Haar, vastgoedmanager ZNWV tijdens de planontwikkeling: “Er is heel wat koffie gedronken voordat dit plan is beklonken, maar het is het waard.” Oranjepark is een gefaseerd plan. In fase 1 worden woon-zorgcentrum, gezondheidscentrum en buurtkamer gerealiseerd. Vervolgens komt het marktdeel aan bod. Gemengd bouwen onder supervisie van de gemeente, toeziend op de realisatie van een ‘levensloopbestendige meergeneratiebuurt’. Medio 2018 is gestart met de bouw. Van Wijnen realiseert in opdracht van ZNWV naar een ontwerp van IAA Architecten 76 aardgasloze zorgwoningen ter vervanging van de Dillenburg.

Trendradar Zorgvastgoed
Het plenaire deel van de middag werd afgesloten met de presentatie van de jaarlijkse Nationale Trendradar Zorgvastgoed. Net als in eerdere edities wordt de opkomst van de beleggersmarkt benoemd, alsmede de constatering dat ontwikkelingen op het gebied van marktwerking en regelgeving elkaar steeds sneller opvolgen. Adaptief vermogen en integraal denken zijn noodzaak; investeringsrisico’s (lage aanvangsrendementen) horen erbij. De zorgsector wordt volwassen, het afleggen van verantwoording aan marktpartijen raakt geaccepteerd. Is de sector een volwaardige marktpartij en zal zij dat ooit worden?