Zorgvastgoed Dag IVVD: ‘Ontschotten, ontschotten, ontschotten’

Instituut voor Vastgoed & Duurzaamheid IVVD wist in NBC Nieuwegein (13 september jl.) de laatste ontwikkelingen in de zorgbouw te verenigen op een bijeenkomst die nu eens niet in het teken stond van COVID-19, maar van een doorbraak in de status quo op de woningmarkt. In het veld wordt geëxperimenteerd met co-ontwikkeling door gehandicapten-, ouderen- en GGZ-zorgpartijen samen. “De zorg kan het niet langer alleen.”

Wetten, regels en financiële beperkingen hebben de afgelopen jaren eerder een rem op zorgvastgoedontwikkelingen gelegd dan andersom. Een voorbeeld: “Vastgoedbeleggers hebben geld, zorgpartijen willen wel bouwen, maar ergens stokt het”, zo klonk het uit de zaal na de voordracht van Daan Tettero van Syntrus Achmea Real Estate & Finance.­ Out of the box-denken kun je zorgbeleggers niet ontzeggen. Tettero opteert zelfs voor ziekenhuisvastgoed als beleggingsobject, en schroomt niet de woorden ‘minder snel rendement’ uit te spreken. “Wij beleggen geld van pensioenfondsen; dat moet in de eerste plaats renderen, maar maatschappelijk investeren is een tweede vereiste.” In die gevallen, hoewel je eerder moet denken aan procentpunten dan procenten, staat de marge niet voorop, maar de beleggingsinvestering op de langere termijn. Zorgverleners zijn stabiele huurders. “Er zijn weinig mutaties in zorgvastgoed.”

In het kader van structuurinvesteringen in Groningen zijn GGZ Lentiz­ en maatwerkontwikkelaar Fame Groep samen aan de slag in de wijkontwikkeling te Uithuizen, een dorp met veel inwoners met chronische aandoeningen. Ontwikkelen op maat van cliënten is moeilijk maar noodzakelijk, zeggen Robert Mulder van GGZ Lentiz en Henk Vonk van Fame. “Het is experimenteren, maar dat is de insteek van het Groninger­ Zorgakkoord: nieuwe allianties vinden.” GGZ Lentiz en Fame doen aan vastgoedontwikkeling binnen een CV; de exploitatie wordt in een stichting Beheer ondergebracht. “We moeten de zorgverlening en het zorgwonen uit de systeemwereld helpen”, zegt Vonk. “Intramuraal wonen en zelfstandig wonen moeten ook niet als gescheiden woonvormen worden beschouwd. Verblijven wordt wonen. Niet praten over tussenvormen van wonen en zorgvastgoed, maar zorgwonen beschouwen als niche in de woningmarkt.”

Een van de voordelen van het ‘proeftuinen’ zoals in het Groninger Zorgakkoord (20 organisaties) is dat er netwerken kunnen ontstaan van zorgorganisaties en ontwikkelaars, zegt Mulder. “Bijvoorbeeld in de vastgoedontwikkeling.” Een combinatie van partijen waartussen in het verleden ferme ‘schotten’ stonden. Vonk: “De zorg kan het niet langer alleen.” Digitale zorgverlening is een andere ontwikkeling, en geenszins een panacee,­ zegt Prof. Dr. Harry van Goor van Radboud MC. “Personeelstekort is een groter probleem dan tekort aan geld; zorg op afstand – ook mantelzorg, is een reële optie voor de toekomst.” Van Goor spreekt zelfs over ‘digital health’ als vierde aspect naast ‘physical, mental & social health’. De innovatie-onderzoeker hield een presentatie met Robert Muijsers van ontwikkelaar Arbol Healthcare Real Estate. “COVID-19 heeft de digitalisering in een stroomversnelling gebracht. Zonder het digitale coördinatiesysteem waarmee COVID-patiënten zijn verdeeld over de Nederlandse ziekenhuizen, was de recente evacuatie van het VieCuri MC in Venlo bijvoorbeeld niet binnen 24 uur gelukt.”

Pleyade, een ouderenzorgorganisatie met onder meer een zestal locaties in Arnhem-Zuid, heeft besloten het heft in handen te nemen als ontwikkelende grondeigenaar. Met de gemeente zoekt Pleyade partners voor een wijkontwikkeling in Arnhem-Zuid (werknaam Pleynkwartier), waar ruimte wordt gevonden voor tijdelijk verblijf. Het creëren van tijdelijke woonruimte voor 50 cliënten (revalidatie/ELV) is onderdeel van een wijkontwikkeling die recht doet aan de Green Deal, en reguliere koop- en sociale huur moet gaan herbergen, aldus Bas Leijser en Remko Meek van Pleyade. Een gemengde wijk, met woonblokken tot 13 lagen, via een passerelle verbonden met het wijkwinkelcentrum. Het masterplan is er al, de uitvraag moet nog worden gespecificeerd. Leijser en Meek vestigen hun hoop op een relatief ‘groen’ College van B&W. “Wij kunnen als grondeigenaar in ieder geval de belangrijke groep ’tijdelijk verblijf’ gaan huisvesten op een manier die activeert: zorg in een groene wijk, dichtbij voorzieningen. Zaak is een goede ontwikkelpartner te vinden.”

‘Zorgverleners zijn stabiele huurders’

Een presentatie inzake de nieuwbouw van ziekenhuislocatie Isala Meppel was onderdeel van het plenaire middagprogramma. Het eerste all-electric­ ziekenhuis van Nederland trekt om de laatste reden sowieso veel aandacht. Alex van Reeuwijk van Isala focust echter vooral op de kritische zorgprestaties van het ontwerp. Het gebouw is zo ontworpen, dat zorgprocessen minimaal worden verstoord. Er is gestuurd op maximale beschikbaarheid van de IC (99,97%), minimale uitval van de OK (twee dagdelen per jaar), alsmede een minimale respons-/hersteltijd van de meest kritische installaties (10 tot 30 minuten). ‘Ruimte is een bron van verspilling’ is een van de credo’s van de ontwerpers. Behalve all-electric en maximaal beschikbaar, is het ziekenhuis dus ook lean vormgegeven, volgens total cost of ownership. Dit alles in een regio met een groeiende zorgvraag. “Een ziekenhuis bouw je voor 40, 50 jaar, en in 2050 moet de gehele woningvoorraad al gasloos zijn. Wat als wij dat nu al doen?”