Bouwen voor de kloof

Personeelstekort en vergrijzing, te weinig bouwlocaties, hoge investeringskosten, stijgende rentes. Wie de feiten en cijfers op de meest recente Zorgvastgoed Dag van IVVD voorbij zag komen, zou het bijltje er bij voorbaat bij neergooien. Toch was de sfeer inhoudelijk positief, vanwege de vele goede voorbeelden van hoe het wel kan: in samenwerking. Doen wat nodig is, zorgvastgoed transformeren voor een houdbare toekomst.

De kloof wordt het ook wel genoemd, de kloof tussen vraag en aanbod. Er komt zoveel op zorgvastgoedbeheerders af aan wensen, eisen en obstakels dat het de aanwezige leek kan duizelen voor de ogen. Op Landgoed De Horst in Driebergen zaten echter alleen mensen van goede wil op donderdag 25 mei 2023, van ggz-directeuren tot bankiers. De bereidheid om elkaar te vinden in gedeelde belangen is groot, en wordt steeds groter blijkt na elke editie van het jaarlijkse congres van het Instituut voor Vastgoed en Duurzaamheid (IVVD) – opnieuw scherp gemodereerd door radiopresentator en voormalig huisarts Tom van ’t Hek.

Bij de invoering van het nieuwe zorgstelsel werden zorgvastgoedbeheerders zelf verantwoordelijk voor hun kapitaallastenbekostiging (2008). Banken en financiële instellingen zouden de rest doen – zorg is een betrouwbare langetermijninvestering, maar zij gingen op de rem staan na de beurskrach en de eurocrisis. Het investeringsniveau viel sterk terug, terwijl de scheiding van wonen en zorg van overheidswege moest worden doorgezet. ­Bejaardenhuizen verdwenen en in de langdurige zorg behoorden meerpersoonskamers tot het verleden; de sector ‘extramuraliseerde’ collectief. Anno 2023 moet de energietransitie deze grootverbruikers de toekomst injagen, terwijl de druk op de zorgverlening door personeelstekorten en groeiende zorgvraag toeneemt en financiële middelen krimpen.

We geven het u te doen. Maatwerk is ­sowieso het sleutelwoord, een nieuwbouwplan van wonen met zorg in Amsterdam-Oost van een belegger is iets totaal anders dan de transformatie van een zorgorganisatie met 20 monumentale gebouwen op de Veluwe. Allemaal doen ze hun uiterste best, op hun eigen manier. Directeur vastgoedontwikkeling Hans Hoepel van GGZ Centraal transformeert de locatie Veldwijk in Ermelo in samenwerking met de gemeente tot ‘zorgpark’; monumentale panden krijgen een andere bestemming en worden ‘vermarkt’. Daan Tettero van belegger Syntrus Achmea benadrukte dat investeren voor pensioenfondsen ook een maatschappelijke component heeft, en dat houdt in voor deze financiële instelling: investeren in maatschappelijke ruimtes bij bouwvolumes groter dan 100 woningen.

Idealisme? Ja en nee. Zorgbouw is in alle gevallen investeren in een woonbestemming voor de lange termijn. In Friesland werken zorgaanbieders samen met de 18 gemeenten aan afstemming van de woonbehoefte, zonder elkaar in de weg te zitten. Het polderen werkt nog, al blijven de tekorten aan locaties en cliëntplaatsen een landelijk fenomeen, toont de samenwerking van de provincies Friesland en Utrecht in dezen. Samenwerking tussen zorgkantoren en aanbieders biedt in ieder geval goede inzichten, vertelden regionaal coördinator Jildou de Jong en vastgoedmanager Hans van Esschoten van aanbieder Patina. Friesland heeft veel kleine kernen, maar “het heeft geen zin om te ontwikkelen voor 15 dementieplaatsen.”

In de middag was er ruimte voor interactieve sessies, zoals die van adviesbureau Draaijer, dat facilitaire organisaties helpt transformeren. De input van de deelnemers was even belangrijk als die van de sprekers, met als conclusie dat je het doel van je missie nooit uit het oog mag verliezen. In het ene geval is de facilitair verantwoordelijke een hoofd technische dienst binnen een vastgoedafdeling, in het andere geval zit hij direct aan tafel met de directievoorzitter als huisvestingsmanager, maar waar je naartoe wilt met je organisatie moet centraal staan. De overheveling van zorgvastgoed naar woningcorporaties heeft aandacht nodig, daar ontbreekt vaak specifieke kennis met betrekking tot zorgverlening. Hetzelfde geldt voor gemeenten in relatie tot de ontwikkeling en exploitatie van multifunctionele gebouwen.

Directeur vastgoed Kees-Jan van Lier van zorg- en welzijnsorganisatie Fundis (het voormalige Vierstroom, actief in het Groene Hart) liet ons duizelen met cijfermateriaal over de bekostiging van de transitie. Circulair vastgoed vergt 24% meerkosten, levensloopbestendig wonen vraagt 320 m² extra per locatie, energieneutraal bouwen is 40% duurder en ook de kosten voor installatietechniek stijgen dan met 30 tot 50%. Tegelijkertijd stijgt de hypotheekrente. Van Lier presenteerde de cijfers op neutrale wijze, maar benadrukte dat investerende woningcorporaties noodzakelijk zijn om de Wet Langdurige Zorg in stand te houden.

Hij kreeg bijval van Freek Koersvelt, vakgenoot bij Woonzorg Nederland. De grootste aanbieder van zorgvastgoed in ons land heeft een bezit met een gemiddelde leeftijd van 30 jaar, met dito investeringslasten. Koersvelt waarschuwt voor de invloed van de daling (per 2024 met 7 à 8%) van de normatieve huisvestingscomponent, een vergoeding per dag per bewoner als dekking van de vastgoedvoorzieningen, maar pleit voor ‘bouwen ondanks een knellende businesscase’. Voorwaarde is wel dat integraal wordt ontwikkeld met zorgaanbieders, of dit nu het grootschalige woon-zorgcentrum Huis aan de Vecht in Utrecht betreft of een franchisend echtpaar dat een kleinschalige instelling uitbaat in Midden-Limburg.

Verschillende belangen en perspectieven, altijd samenwerking en goede wil. Dat is zorgbouw vandaag de dag, als we uitgaan van dit congres. De Zorgvastgoed Dag 2023 werd afgesloten door Derk Jan Postema van BNG Bank. De voormalige Bank der Nederlandse Gemeenten is van oudsher een belangrijke speler in het vlottrekken van de financiering van vastgoedprojecten in de publieke sector, maar niet zonder voorwaarden. BNG Bank beoordeelt kredietaanvragen op basis van verduurzaming en innovatie. “Klimaatrisico’s worden meegenomen in de beoordeling.” Een kredietaanvraag ‘uit de oude wereld’ hoeft niet op BNG Bank te rekenen, aldus Postema.